□韩鸣飞

近期，在稳增长政策密集出台背景下，信托公司也密切关注政策动态，进一步推动风险项目处置。

政策层面：

缓释风险，维持稳定

7月10日，人民银行、金融监管总局联合发文，明确《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。其中开发贷、信托贷款等存量融资合理展期的政策、“保交楼”专项借款配套融资放松风险分类和管理的政策均延期到2024年底，其他不涉及适用期限的政策长期有效。融资支持政策的延期为房企缓释风险预留了较为充足的时间窗口，有利于降低房企到期的还款压力，防止由于逾期导致房企融资进一步收紧；也有利于鼓励银行投放“保交楼”配套融资。对于银行而言，政策会降低资产质量的直接冲击，减少不良生成，维持金融系统稳定。

8月1日，人民银行在下半年工作会议上明确“继续引导个人住房贷款利率下行”，并“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。从落地情况来看，5年期以上LPR在6月下调10bp，此后连续两个月维持不变，特别是8月没有跟随MLF调降，整体下调幅度不及市场预期，或是因为政策对缓解银行业压力方面的考量。不过，随着后续“认房不用认贷”、下调存量房贷利率等调控政策的推广落实，以及房贷利率与存款/理财收益利差走阔导致提前还贷趋势愈演愈烈，新增和存量房贷利率下调是大概率事件。

8月25日，住建部、人民银行、金融监管总局三部门联合发文推动落实“认房不用认贷”政策措施。后续随着各重点城市“认房不用认贷”的跟进落地，将大幅降低改善性购房的首付比例门槛和成本，促进购房需求的释放。

宏观层面：

政策发力方向或向地产倾斜

近期“稳增长”政策密集出台。呈现出一些积极变化，将一定程度上提振市场走势和情绪。

与其他发力方向相比，房地产调控政策既具有优化空间，且拉动经济的效益也较为可观，或成为未来中短期政策的聚焦方向。

首先，房地产市场“维稳”对于经济“稳增长”目标的实现意义重大，且见效或更快。我国房地产及上下游产业在国民经济中的占比较高，相关就业人数较多。根据国家统计局数据，前7个月房地产投资完成额累计值同比下滑14.78%，销售面积和销售额同比分别下降14.86%和4.51%。此外，从历次房地产调控经验来看，推动房地产发展对于拉动国民经济的效果也较显著。

其次，当前地产调控政策优化空间也较为充分，仍有十多个重点城市在执行“认房又认贷”等限贷政策，各地限购门槛也依旧较高，头部城市房贷利率的下调空间还较大等。

市场层面：

效果有待观察，分化趋势不变

房地产新形势的基本特征就是供求关系的深刻变化。

首先，当前我国人口形势严峻、城镇化进程放缓，加之房价收入比、居民杠杆率均处于高位，居民整体购房意愿和能力缺乏进一步向上的动能。

其次，我国住宅开发已取得阶段性进展。我国居民人均住房建面已达到或接近日本、德国等发达国家水平。可以说，经历了过去20 多年的高速建设，我国房地产市场已经整体上度过了供不应求、长期过热的阶段，城镇居民住房质和量已经得到了明显提升。近期政策主要是在行业端缓释风险以求“时间换空间”，在居民端通过降低购房成本和门槛支持合理住房需求的释放，但无法改变老龄化程度加深、城镇化接近尾声等决定整体市场中长期发展的问题，因此政策效果仍有待观察。

不过，对于人口净流入、经济增速较快、市场供需相对平衡的区域而言，随着调控政策的相继落地和进一步深化，市场趋暖的形势还是比较乐观的，复苏将呈现结构性特征。

信托层面：

推动风险处置，加速业务转型

短期来看，信托行业重点工作之一仍是房地产信托的风险处置。信托公司可关注近期政策动态，推动存量项目合理展期和重组，配合地方政府和金融机构开展“保交楼”，并把握市场结构性复苏机遇，推动风险项目处置。

中长期来看，在“供求关系发生重大变化”的新形势下，房地产信托业务也应顺应时代发展和政策导向，由以开发融资为主向投资、运营和受托服务转型。不动产投资方面，应聚焦核心区域和资产，把握市场动向，提升投资管理能力。

不动产运营方面，应关注商业、物业等存量资产和租赁、养老等新型资产的业务机会，夯实运营管理能力，提升资产价值，打造物管品牌。受托服务方面，应充分发挥信托制度优势，针对各不动产领域的发展痛点提供信托解决方案，助力实体经济发展。

（作者单位：中诚信托投资研究部）