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盘活存量资产 推动REITs配套建设

来源:中国银行保险报时间:2023-01-03 07:38

□记者 樊融杰

截至2022年末,我国已有24只公募REITs上市交易,累计募集规模783.61亿元。REITs的快速发展,受到产业界与投资界的青睐。

在近日由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办的“探索中国不动产金融新模式暨《中国公募REITs的实践与方向》研究成果发布会”上,有专家表示,在REITs发展过程中,既要夯实基金管理人的职责,又要充分发挥原始权益人的战略管理和专业运营能力,提升治理水平和项目的收益。

寻找权益定价的“锚”

自我国首批公募REITs产品上市以来,市场建设稳步推进,有效盘活存量资产。

对于REITs如何更好地服务新发展格局与经济高质量发展,全国政协委员、中国证监会原主席肖钢提出三方面的思考与建议。

一是要研究推动REITs的专门立法。REITs不同于企业的传统融资,它是将资产出表进行真实销售和破产隔离,是一种结构化的融资模式和直接融资的工具,其本质上是资产的IPO,企业获得一个基础设施资产的资本运作平台,前端可吸引多元化投资用于建设,后端通过REITs退出,收回资金可以再进行投资,这个过程当中还要持续扩募,吐故纳新,形成管理资产的规模优势,提升底层资产的运营效率和技术水平。因此,REITs在性质上属于证券,但又和股票、债券、资产证券化这些产品有很大区别。需要根据《中华人民共和国证券法》,研究将REITs作为一种独立的证券产品种类,制定专门的法规来明确它的性质定位,构建一整套适应REITs特点的发行上市交易信息披露和投资者保护等制度规范。

二是持续优化运行机制。鼓励地方和企业拿出更多的优质资产参与到试点中来,扩大REITs的规模,需要进一步摸清项目的底数,建立分类项目库。要进一步加强部门和地方的协调,提升国有资产的交易效率,落实项目申报条件,压缩项目申报周期,加快项目审核进度,开展分类辅导服务,做好示范引领。对于市场上适合加入REITs试点的资产类型,应当尽快并入试点范围,加快扩容速度,以便更好地围绕REITs建立一个全新的高质量发展的金融体系。REITs和其他金融产品不同之处在于它要促进底层资产专业运营能力和资本运作能力的有机结合和共同提升。REITs的价值创造主要来源于资产的组合运营管理和资本结构的管理,它具有天然的产融结合的属性,对于我国来说,确实是一个新的领域。如何把两者结合好,既要夯实基金管理人的职责,又要充分发挥原始权益人的战略管理和专业运营能力,提升治理水平和项目的收益。这是今后公募REITs市场发展需要着力解决的问题。要进一步推进形成市场化的评估定价体系。中国是从基础设施试点开始公募REITs,我国的基础设施建设长期以来主要是依赖债务融资进行的,权益资本比较少,公募基础设施REITs推出以后,客观上就需要寻找权益定价的“锚”,所以怎么样来确定定价的“锚”,需要这个市场进行摸索。只有通过多种方法多种工具才能够使原始权益人和投资者经过市场反复博弈,来最终确定权益类产品的定价,逐步形成符合我国实际的市场化评估定价机制。

三是要加强投资者教育,公募REITs不同于股票和债券,也不同于购买普通的公募基金。肖钢认为,当前我国公募REITs的底层资产主要是运营稳定的项目,价值波动一般相对比较小,每年强制分红比例也很高,因而它相对股票投资来说比较稳定,所以不要寄希望于项目运营的收入能够持续大幅度增长,投资REITs的风险和收益应该是属于中等水平。由于普通公募基金主要是投向二级市场的股票、债券等,以股息利息和投资组合带来的资本利得为主要的收益来源,REITs收益来源主要是底层资产经营收益和资产的增值,而且公募REITs是封闭型基金,不能够随时申购和赎回,因此要进一步扩大宣传教育,切实加强投资者教育,落实好投资者适当性管理,培育理性长期投资价值投资的理念,促进REITs市场的平稳健康发展。

推动配套制度进一步完善

截至2022年三季度末,全球REITs市场总市值超过2万亿美元。当前,我国基础设施的存量资产规模巨大,各界对REITs的发展充满期待。

招商证券投资银行委员会董事总经理、固定收益融资总部联席总经理左飞表示,发行公募REITs对我国基础设施领域建设具有积极影响。发行公募REITs不仅有助于企业实现资产负债表左侧融资的可持续发展,还有利于降低企业资产负债率,同时,可以在一定程度上帮助企业实现资产轻重分离。他就公募REITs的未来发展提出四点建议:一是进一步拓宽试点范围,探索新基建及不动产等领域的REITs试点;二是作为资产上市平台,REITs的可持续扩募能力值得关注;三是鼓励探索多个原始权益人合作发行REITs模式,更好发挥平台作用;四是探索收购第三方资产以实现扩募的机制,助力市场走向成熟。

中信证券股份有限公司金石基金总经理刘炜敏指出,目前已发行的公募REITs中,高速公路、产业园区、仓储物流领域的发行规模占比约85%。一方面,这三类资产发行REITs可有效助力国家区域规划和产业政策的落实与推进;另一方面,这三类资产具有产权清晰、投资管理手续完备的特征,也具有经营稳定、收益长期增长的潜力。同时,针对已发行的公募REITs在二级市场的差异化表现,他表示,公募REITs在二级市场的整体表现突出,不同板块受基本面差异的影响有所分化,但从长期来看,整体仍呈现积极的增长态势。他认为,我国公募REITs具有长足发展空间,底层资产有望进一步拓宽。同时,市场集中度将有所提升,行业和资产类别形成明显分化。

中伦律师事务所合伙人魏轶东表示,目前在公募REITs试点阶段,资产的合规性及转让性是推进的核心难点之一。他指出,REITs底层资产既是投资标的,也是可预期现金流的来源,其合规性至关重要。为确保资产合法合规,REITs发行的各参与方需要有效识别、解决问题,提出兼具创造性和可行性的方案,并与主管部门密切沟通。他表示,可转让性是REITs重组、发行、流通的基础,需多方合力,确保顶层制度设计可以有效在地方得以推进。他就公募REITs未来发展提出了两点建议,一方面,推动公募REITs配套制度进一步完善;另一方面,监管部门需着眼于REITs上市全流程进行相关制度设计与优化。