□夏丹

近期，各类房地产政策密集出台，并回归自上而下的“全局模式”。在频度提高、力度加大的同时，政策广度也在延伸，体现出促需求也促供给、救项目也救企业的政策思路，将全方位提振房地产行业，提振市场信心。

“全局模式”提振房地产供需两端

需求端政策以9月末的三道政策为代表——这是本轮“全局模式”的起点。9月29日-30日，人民银行、银保监会、财政部、国家税务总局三道政策连发，分别关于阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限、下调首套房公积金贷款利率、支持居民换购住房享受个税退税优惠，着眼于需求端的限贷松绑和交易减负。从各地主导的因城施策升级到全国层面统一部署，表明稳定房地产市场的力度和决心明显加大。

而针对房企和项目资金链困境，随后政策将更多的目光投向了供给端，举“信贷+债券+股权”之合力，“三箭齐发”全方位纾困流动性难题——这也是本轮政策思路的一个重要特征。“第一支箭”以人民银行、银保监会指导下的银行信贷支持为主导，既有开发性政策性银行发放的“保交楼”专项借款，也有商业银行投放的开发贷款、按揭贷款、并购贷款以及供应链融资、投资房企债券、出具保函等，还有人民银行即将向商业银行提供的“保交楼”免息再贷款。11月23日正式发布的“金融16条”是“第一支箭”集中系统的体现：强调在房地产开发贷款投放中“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”，支持房企发债融资、项目并购融资、存量融资展期，还鼓励通过信托等资管产品支持房地产融资需求等。

“第二支箭”聚焦债券融资层面，银行间市场交易商协会已明确延期扩容，并强调支持民营房地产企业。其“三可”特征将改善市场投资者对民营房企的风险偏好，有力促进民营房企信用修复和融资恢复：一是来源可靠，由人民银行再贷款提供资金支持，相比银行市场化资金更直接有效。二是规模可观，相比5月通过信用保护工具、8月通过中债信用增进全额担保工具名单短、额度低，本轮规模几十倍显著放大，预计将助力民企发债2500亿元。这一体量能覆盖明年一季度的房企偿债高峰，起到预防风险事件发酵的作用，且后续还能进一步扩容。三是方式可变，特别提出直接购买债券的方式，将突破担保增信和创设信用风险缓释凭证对抵押物要求较高的限制，对房企的支持范围有望更广。

“第三支箭”打开了房企股权融资的空间。暌违6年重启股权融资，对于优质房企获取再融资和境外上市机会而言，是一个宝贵的窗口。不仅能为房企改善资产负债表、补充流动资金增加新的渠道，也有利于优质房企收并购出险房企或项目。积极发挥REITs和PE的作用，还能够盘活存量资产，打通房地产行业募投管退的资管循环。

地产政策工具箱里还有哪些工具可用？

尽管当前各类房地产提振政策齐出，但无论在需求端还是供给端，地产政策工具箱仍留有空间。

一是房贷利率还有较大下调空间。当前除部分城市放开首套房贷利率下限外，多数城市首套下限为LPR-20bp，所有二套下限仍按LPR+60bp，即分别为4.1%、4.9%。11月，103个城市首套、二套房贷主流利率分别下行至4.09%、4.91%，已与政策利率接近。然而这个水平距离基准利率时期的框架下限还有较大空间。2014-2015年首套利率下限为贷款基准利率的0.7倍，按2015年最后一次公布的贷款基准利率4.35%，首套房贷利率最低可至4.35%×0.7=3.045%，目前仍有约100bp空间。从这个角度看，后续可以在更多城市优化调整首套房贷利率下限，还可以引导5年期LPR继续下行；二套房贷利率下调空间则更大，尤其可缩减置换型改善型二套房的LPR加点数。

二是二套房首付和套数认定规则可以优化。调控史上对房贷首付比例和套数认定规则放松幅度较大的两次分别在2014年9月和2016年2月，此后全国层面虽未再行收紧，但近几年各地均大幅提高了二套房首付，且普遍重启了“认房又认贷”规则。后续一方面可以2014-2016年为参照，降低二套房首付比例，尤其是置换型改善型二套房可在一定条件下视同首套房，享受优惠的首付与利率，以增强买方市场活力；另一方面可以尝试在更大范围内运用“带押过户”模式，以激活卖方市场存量。

三是限购政策放松总体审慎。限购政策对市场的影响最为显著，在“房住不炒”定位下，对限购调整的考虑顺序相对靠后。目前福州、宁波、南京、武汉等城市已涉及限购放松，但大部分重点城市仍保留了限购措施和购房门槛，总体步调审慎，相比历史仍具空间。各地可根据实际评估是否具备限购调整条件，在必要时渐进、动态、阶段性地缩小限购区域、降低购房所需社保或个税缴纳年限、增加多孩家庭购房套数等。

四是土拍规则有优化调整空间。2021年起采用的重点城市“两集中”供地原意在于，通过合理编制的供地计划和透明公开的信息披露，达到稳定预期、平抑地价的目的。但土地集中上市更考验房企资金实力，当房企普遍处于资金链紧张阶段，反而容易加速土地市场走冷，也可能使未来面临库存与供给不足的潜在风险。在行业下行周期，可能调整或取消“集中供地”模式，以及下调竞拍保证金比例、延长房企土地出让金缴纳期等，以提振土地市场恢复正常温度。

五是房企融资担保率也可以适度降低。在信贷投放和债券融资中，商业可持续性考虑下对合格抵押物仍有要求。银行对符合预售监管资金置换条件的房企出具保函时，也会参照开发贷款授信标准。这可能使得政策直接利好的重点更多指向国有房企和优质龙头民企。畅通更多民营房企现金流循环，可以适当动态地降低房企融资担保率要求，搭配采用纯信用无担保方式发行债券等。

银行将做好房地产供需两端金融支持

商业银行将积极落实政策部署，做好房地产金融支持与服务。首先，充分认识稳地产在稳定经济大盘中的重要作用，主动作为，服务好房地产供需两端的合理融资需求。其次，优化房地产开发贷款和建筑企业贷款投放，做好“保交楼”配套融资，支持优质房企债券发行、并购重组等方面的融资需求，运用资管产品做好合理需求的对接。再次，积极做好刚性和改善性住房需求贷款支持，根据城市基本面制定差异化住房信贷政策，提升审批放款效率与惠民服务水平。最后，因地制宜做好房地产融资风险防控和动态管理，跟踪评估城市供需特征和房企项目分布，防范中长期人口净流出城市和短期住宅库存压力较大城市的潜在风险，切实保障房地产项目融资中的资金安全。

（作者系交通银行金融研究中心资深研究员。本文仅代表个人观点，不代表任职单位意见）