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信托公司参与REITs的战略价值

来源:中国银行保险报时间:2022-11-15 10:29

□记者 樊融杰

近年来,公募不动产投资信托基金(REITs)发展迅速,成为资本市场中深受投资者关注的领域,部分信托公司也在不断加大在REITs领域的投入力度。

近日,中诚信托发布的研报中指出,鉴于公募REITs业务的战略价值,未来信托公司深入参与Pre-REITs和二级市场投资业务,应不断提升相关的专业投研能力、长期运营管理能力和风险管理能力。

拓展信托标品领域

近年来,信托业加大了转型力度,在传统“非标”业务不断减少的同时,各家公司均在大力拓展标品市场。中诚信托研报认为,公募REITs业务对推动信托公司转型有两大战略价值。

一方面,通过公募REITs业务推动信托公司传统非标业务转型。公募REITs业务以实体经济中具有较好现金流的项目为载体,在项目的投融资阶段,与信托公司优势业务的匹配性较好,有利于发挥信托公司的传统优势。在Pre-REITs阶段,信托公司可采取债权、股权、股债混合等多种金融工具对基础设施资产提供金融支持,以及可利用传统基础产业信托业务优势对基础设施资产提供运营服务,获取基础设施项目运营收益及项目价值增值带来的投资收益,进而实现较高的综合收益。

另一方面,通过公募REITs业务拓展信托标品投资业务范围。公募REITs的投资收益来源于底层资产运营增值和基金二级市场资本利得两个方面。从已上市公募REITs来看,绝大部分项目评估日评估增值较多,报审前营业收入和净利润表现较好,2022年现金分派率表现突出,多个项目甚至超过9%。从未来现金流测算来看,已上市公募REITs项目也保持较高派息率预期。从上市以来的二级市场表现来看,不考虑派息的情况下,20个公募REITs项目中有18个实现了正收益,其中12个项目上市至今累计收益率甚至超过30%。从年初以来表现来看,超过六成的已上市公募REITs项目二级市场收益率为正,且所有项目均跑赢上证指数、深圳成指、沪深300、中证500的表现。综合派息及资本利得表现方面,公募REITs市场整体投资回报率较为可观。

多种方式参与REITs

虽然参与公募REITs对于信托公司转型发展有着一定的战略价值,但公募REITs整体业务环节较多且与信托传统业务结构差异较大,信托公司该采取哪些策略切入该领域?

对此,中诚信托研报认为,首先,信托公司可以深入开展Pre-REITs,获取底层资产运营收益。从具体的资金支持方式来看,信托公司可通过债权、股权、股债混合等多种方式参与支持基础设施项目。从通过公募REITs方式退出来看,鉴于信托行业在支持基础设施领域投资建设方面已经积累了丰富的经验,部分信托公司参与了多个保障房项目建设、产业园区及物流园区建设、城市更新、新基建项目建设等重大基础设施项目建设,下一步,具备基础设施管理运营能力的信托公司可转型为专业的基础设施管理运营商,基础设施业务的重点也将从投资建设投融资支持转向运营管理。从该类业务具体的组织架构模式来看,信托公司既可设立专门的基础设施运营管理团队,甚至可成立专门的基础设施运营子公司,同时还可作为基础设施项目的原始权益人与基金管理公司合作成立子公司专业从事基础设施项目运营。该研报分析指出,根据现行规则和业务实践,信托公司及其子公司可作为原始权益人获取运营收益,在基础设施项目转给项目公司阶段可享受税收优惠,如果同时作为公募REITs的大份额持有人,在基金上市后还将享受资本利益收益及继续享有底层资产运营收益,整体综合收益较高。

其次,信托公司可以策略性参与公募REITs的配售。研报表示,上市首日的公募REITs普遍涨幅较高,例如3只保障性租赁住房REITs于8月31日上市首日全部达到30%的最大涨幅,今年前三季度上市的9只公募REITs上市首日平均涨幅亦超过20%,显示了较好的打新收益。但是由于公募REITs供给不足,配售比例也不断走低,2021年6月首批上市的东吴苏园产业REIT公众投资方比例达到12.30%,而今年3只保障性租赁住房的配售比例已均低于1%,红土深圳安居REIT公众发售部分的比例甚至已低至0.39%,因此建议信托公司积极参与配售环节。

最后,信托公司还可以积极参与二级市场投资。对于优质REITs,尤其是可供分配金额规模较大及现金流分配率较高的产品,可长期持有。根据公募REITs业务规则,基础设施项目应满足现金流投资回报良好,预计未来3年现金流分配率原则上不低于4%,尤其是特许经营权类项目,现金分红稳定且派息率高,偏向于长久期固定收益类产品,适合长期持有。

培养专业投研能力

相比机构投资者而言,信托公司在参与相关业务时仍需不断提高自身的专业能力。

中诚信托研报认为,首先,信托公司要提高专业的投研能力,特别是对底层资产的投资价值研判,例如公募REITs根据底层资产的产权属性可分为产权类和经营类,两者的估值差异较大,进而影响其二级市场表现。

其次,长期的运营管理能力也是信托公司需要关注的内容。由于公募REITs试点项目运营时间原则上不低于3年,信托公司如果作为基础设施运营方,需要具备长期的专业管理能力。

最后,信托公司还要提升专业的风险管理能力。对于Pre-REITs业务来说,信托公司在参与的过程中应积极关注基础资产类型是否在试点范围之内、基础资产产权属是否清晰、土地使用是否依法合规等合规要点。对于公募REITs二级市场投资来说,除加强对投资价值的研判,也应关注公募REITs底层资产运营不达预期、二级市场价格出现波动、二级市场流动性不足、估值过高导致的溢价过高等带来的投资风险。

相关链接: 中国银保监会