□廖志明

房地产金融具有两面性。一方面，房地产的产业链非常长，是国民经济的压舱石。房地产金融在满足民众“居者有其所”方面发挥着重要作用，也支持了经济增长。另一方面，房地产过度金融化，容易引发房价过度上涨，在加剧民众居住难问题的同时，亦积聚金融风险。日本的前车之鉴仍历历在目，房价泡沫破灭的冲击无疑是巨大的，对经济增长带来长期影响。

从主要发达国家来看，房贷均为贷款的大头，尤其是美国。可以说，房地产在信用扩张方面承担了重要作用。笔者认为，房地产金融须行稳，方能致远。

房地产贷款增速放缓

截至2022年6月末，中国房地产贷款余额53.1万亿元，同比增速仅4.6%，低于同期11.2%的总体贷款增速。其中，个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增速6.2%。由于房地产销售持续低迷，房地产信贷增长放缓，房地产贷款占比下行。截至2022年6月末，房地产贷款占总贷款比例仅25.7%，占比较年初下降了1.3个百分点。上半年房地产贷款增量仅0.94万亿元，同比少增，在上半年新增贷款中的比例为6.9%。

从A股42家上市银行整体来看，截至2022年6月末，房地产信贷余额43.2万亿元，占比30.8%；其中，个人住房贷款余额35.3万亿元，占比25.1%；房地产企业贷款余额8.0万亿元，占比5.7%。上半年房地产贷款增量仅1.0万亿元，增量占比仅10.2%。

房地产信贷占比进入下行阶段。从A股上市银行整体来看，房地产信贷占比2012-2020年间持续上行，由2012年末的22.6%上升至2020年末的33.2%。近两年则开始下行，2022年上半年末房地产信贷占比30.8%，较高点下降了2.4个百分点。

警惕房地产信贷风险

从半年报披露房地产行业不良贷款的A股上市银行来看，截至2022年6月末，房企贷款不良率2.2%，较年初上升0.5个百分点，较2020年末上升1.1百分点。2022年初以来房地产销售持续低迷，加剧了房企流动性压力，也增加了房企信贷的风险。

从披露相关数据的A股上市银行来看，多数上市银行个人房贷不良贷款在上半年微升，平均不良率0.42%，仍处于正常范围内。个别银行如郑州银行个人房贷不良率较高，截至2022年6月末为1.34%，显著高于行业平均水平。

由于房地产信贷在贷款中占比较高，也使得商业银行资产质量有所承压。房地产信贷政策与房地产销售相互影响，倘若房地产行业持续明显下滑，将进一步加剧银行业不良压力。

房地产金融须行稳致远

笔者认为，应尽早打破“房企出问题-民众房价预期转弱及购房意愿降低-房地产销售下滑-房企出问题”之负循环，从“因城施策”转向“一城一策”，扭转预期，促进房地产销售回暖。房地产销售是解决当前房地产问题的根本，只要房地产销售能够好转，那么，房企流动性问题及个人房贷风险都将得到显著缓解。

维持房地产贷款的平稳增长，满足民众的合理购房需求。从主要发达国家来看，房地产贷款占比普遍较高。当前时点，商业银行应避免对房企抽贷断贷，依据市场化原则给予一定的融资支持，缓解房企流动性压力。此外，应维持房地产信贷的平稳增长，大力支持民众的合理购房需求。

随着房地产政策逐步放松，保交楼大力推进，预计房地产销售将有所改善，房地产信贷规模将适度增长。

中长期看，商业银行应逐步降低对房地产信贷的依赖。过往30年，城投及房地产是银行业资产扩张的主要方向。展望未来，应降低对房地产信贷的依赖，拓展新的资产投向。

（作者系招商证券银行业首席分析师）