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记者观察:补齐REITs发展短板

来源:中国银行保险报时间:2022-06-21 10:27

□北岩

REITs(不动产投资信托基金)是世界通行的配置资产,从1960年推出至今,已有40个国家和地区推出了REITs,总市值超过2.5万亿美元。有统计显示,在全球一些发达市场,REITs市场占当地股市规模的2%左右,我国目前仅为0.05%。这意味着,我国公募REITs市场前景广阔。

过去两年来,我国加大了在REITs领域的探索力度。从最初的产业园区、高速公路、仓储物流,到如今的保障性租赁住房,甚至未来有望进一步扩展到新能源、城市燃气管道、水利基础设施……REITs在推动我国基建发展和宏观降杠杆的同时,更好地满足了投资者多样化的投资需求。

全国政协委员、中国证监会原主席肖钢今年4月表示,要鼓励地方和企业拿出更多优质资产参与试点,扩大REITs规模,进一步摸清项目底数,建立分类项目库,做到应入尽入。要进一步加强部门与地方协调,提升国有资产交易效率,落实项目申报条件,压缩项目申报周期,加快项目审核进度,开展分类辅导服务,做好示范引领,形成规模化的存量资产盘活与新增投资的良性循环。

此外,肖钢还建议,根据《中华人民共和国证券法》,研究将REITs作为一种独立的证券产品种类,制定专门法规,确立REITs的性质定位,构建一整套适应REITs特点的发行、上市、交易、信息披露和投资者保护等制度规范。

近期广受关注的保障性租赁住房REITs发行也面临着一些问题,如REITs产品净现金流分配率原则上不低于4%,这对保障性租赁住房项目运营收益提出了较高要求。由于保障性租赁住房的“保障”属性,其租金受政策指导,通常低于同地段同品质商品房的市场租金水平。地方政府往往需要通过土地支持、税费减免、租金补贴等手段,为保障性租赁住房项目的顺利运行提供支持,但收益率达到REITs产品发行要求面临一定的难度和不确定性。这就需要地方政府给予保障性租赁住房长期的土地供应、税费减免、租金补贴等政策支持。

由此可见,推动REITs更快更好发展仍有许多亟待解决的问题,金融机构在公募REITs中也可以发挥更大作用。如信托公司作为天然的特定目的载体,可以利用信托制度的独特优势参与到产品的主体构架中,借鉴类REITs产品模式搭建双SPV(特殊目的的载体)架构,构建控制项目公司的“股加债”结构。信托还可以协助管理运营底层基础设施资产,调用信托公司原有的类REITs管理经验,发挥其在另类资产的管理特别是资产尽调、风险评估等方面的能力。


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