□应习文

5月15日，人民银行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。各地监管机构按照“因城施策”原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

在国内外经济环境下行压力加大，房地产行业跌入冰点的关键时刻，监管层的这一政策措施为支持房地产行业实现良性循环和健康发展“雪中送炭”。同时，监管层重申仍要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，也表明我国对房地产市场调控的大方向并没有改变，市场对此不必过分解读。

多重压力共振下，房地产急需政策支持避免爆发系统性风险

去年四季度以来，随着银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度正式落地，土拍“两集中”政策的推出，以及开发商商品房预售资金监管政策正式落地，在多项政策从严监管的影响下，我国房地产市场明显降温，房地产企业资金压力骤然增大，部分重点房企出现违约，引发市场预期反转，房地产销售、开工数据均陷入了负增长。

除了行业本身面临的困境外，今年以来国内外宏观经济环境也发生了重大变化，俄乌冲突引发全球通胀高企，美联储加息预期频频升温，中美利差出现倒挂，导致一部分资金回流美国，使得房企面临更为紧缩的资金条件。4月下旬以来，人民币贬值压力的释放，也恰逢我国房企海外还债高峰期的到来，更增加了市场对于部分房企违约的担忧。

为缓解资金压力，房企加快销售回款速度成为关键举措。今年以来，全国数十个城市相继推出房地产调控放松举措，以稳定房地产市场预期，引导市场逐步回到良性循环轨道。随着政策底的显现，市场底也在逐步构建。但3月份以来，我国部分地区疫情的暴发，严重影响了我国重点地区的房地产销售，打乱了房地产市场的复苏进程。

从4月份房地产各项数据来看，1-4月房地产销售面积同比下降20.9%，销售金额同比下降29.5%，销售单价同比下降10.8%，呈现量价齐跌。在疫情影响最严重的4月，当月销售面积和金额同比下降达四成左右。同时，疫情也对房地产开工建设和投资造成了较大影响，1-4月房地产新开工面积同比下降26.3%，竣工面积同比下降11.9%。1-4月房地产开发投资同比下降2.7%，4月当月同比下降10.1%。

房地产行业的健康发展事关国计民生，同时关系到政府、企业、金融机构和居民部门四张资产负债表，可谓牵一发而动全身。对于房地产市场的潜在风险，人民银行特别指出要“牢牢守住不发生系统性金融风险这个底线，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求”。因此，本次下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限，就是要在内外部多重压力共振的关键时点，释放政策稳住房地产市场预期的信号，提振市场信心，恢复房企销售回款，防止房地产市场引发系统性风险。

理性看待本次下调利率下限政策的力度和效果

首先，本次下调与传统意义上的降息存在区别。目前房地产降息主要有两个层面，一是人民银行引导调降LPR，比如今年1月人民银行通过下调MLF利率，引导商业银行下调5年期LPR利率。这样除了对新增的房贷有影响外，存量的浮动利率房贷也会跟随调整，但一般需要等到次年1月。二是商业银行对客户自主确定的房贷利率，是在LPR基础上进行加减点，今年以来许多城市在房贷需求下降的情况下，已经下调了房贷利率加点幅度。这种降息与LPR下调不同，并不会影响存量房贷。本次下调住房贷款利率下限，是指允许商业银行在LPR基础上，最多为首套房贷客户下调20个基点至4.4%，一方面并不是强制性下调，需要商业银行根据市场情况灵活把握；另一方面也不影响存量房贷。

其次，本次下调的范围也非常有针对性。监管层指出本次下调仅针对购买普通自住房的居民家庭，且须为首套住房。考虑到目前部分城市对于购买首套住房的认定有所放宽，因此本次政策支持范围限于刚性和部分改善性住房需求，同时也将非普通住宅排除在外，可以说依然贯彻了“房住不炒”的基本原则。

最后，监管层特别提出要按照“因城施策”的原则，各地自主确定房贷利率加点下限。这意味着本次政策尽管确定了全国统一的最低下限，但各地仍需要根据不同情况，在最低下限基础上制定适合本地的加点下限。因此，比较可能的情况是部分楼市销售压力较大的地区按照本次LPR减20个基点确定下限，而大部分地区（特别是需求尚可的一二线城市）可能暂不会一降到底。

综合来看，考虑到本次调降利率下限与降息存在本质区别，而且作用范围有较为严格的限定，市场不宜过分解读，对目前我国房地产面临的整体形势需要冷静看待。正如前面所述，当前房地产销售不振是宏观经济基本面、疫情防控措施以及市场预期等多重因素叠加的结果，本次调降利率下限能在一定程度上改善预期，提振部分刚性需求，但房地产市场的进一步恢复，还需要静待疫情防控效果显现，实体经济逐步复工复产，以及商业信心与就业的恢复。

（作者系中国民生银行研究院高级研究员）