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金融助力保障性租赁住房发展

来源:中国银行保险报时间:2022-03-10 07:40

金融支持加快发展保障性租赁住房有助于大城市新市民、青年人实现安居乐业,也是完整、准确、全面贯彻新发展理念,服务加快构建新发展格局的具体体现。

□娄飞鹏

3月5日,政府工作报告明确指出,继续保障好群众住房需求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展保障性租赁住房。2021年全国40个重点城市开工建设和筹集保障性租赁住房94万套。2022年全国住房和城乡建设工作会议提出,以人口净流入的大城市为重点,2022年全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。“十四五”期间,全国40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间),预计可解决1300万人的住房困难。

发展保障性租赁住房是坚持以人民为中心,推进以人为核心的新型城镇化,促进实现全体人民住有所居的重要举措。改革开放以来,我国城市化水平快速提高,城镇化率从1978年的17.92%升至2021年的64.72%,同期城镇人口从1.72亿人增加至9.14亿人。这意味着,数以亿计农村人口通过就业、就学等方式转入城镇,融入当地成为新市民。新市民、城市中的青年人群体对住房有着强烈的需求。在我国住房市场化改革后,尤其是2008年国际金融危机后城市商品房价格经历了单边持续大幅上涨,大城市住房问题突出,需要予以研究解决。

2021年3月出台的国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出,以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。2021年6月,《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)提出,扩大保障性租赁住房供给,缓解住房租赁市场结构性供给不足。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。2021年12月,国家发改委等21部门联合发布的《“十四五”公共服务规划》再次指出,人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房,主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

2022年以来,有关金融支持保障性租赁住房的政策快速推出。2月份,银保监会、住建部联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》(银保监规〔2022〕5号)提出,坚持以人民为中心、以市场化为导向、以风险可控为前提、以多方协同为保障,构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系,进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。人民银行、银保监会通知明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。3月份,银保监会、人民银行联合印发《关于加强新市民金融服务工作的通知》(银保监发〔2022〕4号)提出,支持银行保险机构通过参与保障性租赁住房试点、助力政府部门搭建住房租赁综合服务平台等方式,推动增加长租房源供给,满足新市民安居需求。

在具体实施上,首先,银行业金融机构要充分发挥各自优势,把握不同类型保障性租赁住房融资需求特点,分别提供针对性金融产品和服务。积极对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求,提供专业化、多元化金融服务。如银行业金融机构可在产品创新方面通过延长贷款年限、优化客户评级和押品管理相关政策等,积极探索适应保障性租赁住房融资需求的信贷产品;在绩效考核方面设计好保障性租赁住房贷款关键绩效指标,在经济资本考核方面给予优惠政策;在业务流程方面,对保障性租赁住房相关贷款业务开辟审批绿色通道,提高审批效率;在组织领导方面,优化金融服务组织架构,提升保障性租赁住房金融服务专业化能力和水平。

其次,银行业金融机构要强化和政府对接。国内围绕土地支持政策在保障性租赁住房建设方面形成了利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套建设用地、存量房屋、新供应国有建设用地等不同模式。不同地区建设保障性租赁住房的申请条件、流程及工作要求等也存在不同。对此,一方面需要各地尽快出台发展保障性租赁住房的具体办法,加强保障性租赁住房项目监督管理,为银行业金融机构开展业务提供支持;另一方面银行业金融机构也要加强与地方政府的对接,及时获取本地区保障性租赁住房项目信息,了解住房租赁企业名单和企业经营信息,以便于有针对性地开展对接服务。

最后,银行业金融机构需要坚持支持和规范并重,做好风险管理。银行业金融机构需要以市场化为导向,遵循审慎稳健和安全性原则,做好融资主体准入管理,严守风险底线。业务发展中,银行业金融机构要密切关注当地保障性租赁住房市场发展情况,对取得保障性租赁住房项目认定书的,方可适用保障性租赁住房相关支持政策,科学合理测算融资额度,合规适度提供融资,严格控制资金流向,不介入违规项目,不违规提供融资。

总之,我国新市民约有3亿人,对住房有着强烈的需求,也面临较大的置业压力。金融支持加快发展保障性租赁住房有助于大城市新市民、青年人实现安居乐业,有助于完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,有助于推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,有助于新型城镇化建设、城乡区域协调发展,也是完整、准确、全面贯彻新发展理念,服务加快构建新发展格局的具体体现。对此,金融机构需要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,进一步加强对保障性租赁住房发展的金融支持。

(作者系中国邮政储蓄银行研究员)