全国人大代表李晓林：建议土地增值税在REITs产品架构下递延缴纳

中国保险报网讯【记者 张爽】

全国人大代表、林达集团董事局主席李晓林就推进资产证券化促进住房租赁市场发展，建议出台针对REITs的专项法律法规，对REITs金融产品制定相关税收优惠政策，避免诸如在现有税收法规下，成立公司制的REITs，会遇到的双重征税等问题。

REITs（Real Estate Investment Trusts），是房地产投资信托，属于一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，将来自房地产物业的投资收益按比例分配给投资者的信托基金。投资标的通常是能够提供稳定租金回报的房地产项目。

在李晓林看来，作为一种新兴的结构化融资工具，REITs不仅可以为房地产市场提供传统金融途径之外的融资手段，也可以丰富资本市场投资产品，为众多中小投资者参与房地产市场投资提供机会。

我国目前发行的类REITs产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面存在一定差异。在REITs从设立、运作和终止过程中，税收面临的问题涉及到发起人、REITs、投资者和其他参与人等多个层面。和REITs相关的纳税环节包括资产的收购和转让、证券的发行和购买、取得项目收益、收益的分派、中介服务机构收取服务费和资产的回购等交易行为。根据交易性质，目前我国相关的税收主要有增值税、所得税、土地增值税、契税、印花税和房产税等。

据悉，目前世界范围内已经推出REITs的国家，均在第一支REITs发行之前一到三年，就已经有针对REITs的专项法律法规出台。在上世纪六十年代，美国、新西兰率先针对REITs立法；紧接着在七十年代，澳大利亚、荷兰等国家也具备了相应的法律依据；1990年至今，更多的国家开始订立相关法律，促成REITs上市，日本、新加坡、英国、中国香港地区，已在短时间内建立起较为成熟的REITs市场和机制，而泰国、巴西、希腊等国家，也已步入REITs新兴市场。

根据国际成熟市场的运行经验来看，在这些国家出台的相关法规中，详细规定了REITs的设立标准、运行结构、投资范围、收益分配等要素——标准意义上的REITs主要是指通过物业或者抵押贷款，直接投资于房地产的权益产品；一般以公募形式在主要交易市场发行，具有高度流动性；REITs大部分收入将给投资者发放分红，且一般享受特殊税收优惠，同时投资者还可以享受基金单位的升值。

李晓林表示，我国至今并未单独对REITs产品制定相关税收优惠政策。在现有税收法规下，如果成立公司制的REITs，将不可避免会遇到双重征税的问题。且中国商业地产的租金投资回报率不高，扣除层层税费，REITs产品的净利回报率很难满足投资人的期望，这也是REITs在中国难以大规模发展以及一些国内地产项目绕道境外发行REITs产品的原因之一。他强调，国家制定相关的法律法规，是REITs这类新兴金融产品上市的先决条件。

李晓林具体建议，土地增值税在REITs产品架构下递延缴纳。鉴于REITs金融产品在性质上不同于一般意义上的对外销售，为实现我国REITs市场快速发展、助力国家供给侧结构性改革、通过盘活存量进一步稳定房地产市场价格，对拟发行REITs产品的房地产企业暂缓征收土地增值税。此外，增值税方面，“设立环节简化不征收条件，运营环节仍按5%简易征收”等。