朱凤泊：“养老梦”开始的地方

做晨操的老人。

社区内的“适老”设施让老年人生活更便利。图为老人坐在椅子上打水。

24小时医护服务为老人健康提供全保障。图为医护人员为老人量血压。

母女相逢。

相依为乐。

近年来，各路投资者纷纷进军养老地产业，房地产开发商更是凭借其积累的经验和技术大举“攻城略地”。财大气粗的地产商开始关注起养老等民生问题，而与此同时，质疑的声音也不绝于耳。

北京太阳城集团董事局主席朱凤泊运作养老产业十余载。近日，《中国保险报》记者来到了位于北京昌平小汤山的太阳城集团专访朱凤泊，并对这座服务老龄事业的太阳城进行了实地探访。

太阳城：梦想照进现实

来到北京太阳城，金黄色的大门建筑有着一种异国情调，不由得使人联想到远在大洋彼岸的美国太阳城养老社区——一个阳光明媚、老年人安享晚年的地方。

但是，记者关于两个太阳城关系的联想却被朱凤泊予以否认，他表示自己并未去过美国的太阳城，北京太阳城名字的由来与一本书有关。

朱凤泊介绍，1622年，欧洲文艺复兴时期杰出的思想家、近代空想社会主义的奠基人托马斯·康帕内拉，在狱中完成了《太阳城》一书。在当时阶级压迫严重、人民生活极不平等的背景下，托马斯·康帕内拉杜撰了太阳城——一个平等、仁爱、没有剥削压迫的世界。

“这本空想社会主义的著作，在我们的太阳城里却成为了现实。”朱凤泊说。

谈及从事养老地产行业的初衷，朱凤泊表示是源于自己痛失父亲的不幸。1987年腊月二十三，朱凤泊永远失去了父亲，对于父亲的离世，朱凤泊长久难以释怀。最终，朱凤泊毅然选择辞职下海经商，放弃了安稳的公安局工作，并开始部署研究做养老项目。

“后来做项目规划的时候，我父亲的去世仍历历在目，建医院、紧急呼救系统、老人体检等规划，都与我父亲去世有关系。我希望由于我父亲的去世，而让天下更多的父母，不再遭受我家庭的不幸。”朱凤泊说，“没有切身的感受，是做不好养老产业的。”

经过数年的部署、规划、调研，北京太阳城于2003年正式开业。发展至今，已形成占地总面积约42公顷，建筑面积约30万平方米，包括银龄老年公寓、帝阳老年公寓、太阳城医院等在内的大型养老地产项目。

据介绍，目前北京太阳城已有近4000位老人在此养老，而银龄老年公寓更达到了100%的入住率，同时，新的养老项目正在兴建之中。在当前政府大力支持养老产业发展的形势下，朱凤泊说：“建立太阳城是出于偶然，但是走向了必然。”

独特的3∶7商业模式

“我的商业模式是打造养老综合体，既有租住式的老年公寓，也有产权式的老年住宅。”朱凤泊说，“二者的比例是3:7，这种模式可以实现养老项目的持续发展。”

朱凤泊解释道，在销售70%住宅产权时候产生的利润，可以用来支持太阳城内30%的自持物业，自持物业用于出租后，又可以通过获得的经常性收益来维持其持续发展。

此外，太阳城养老综合体模式的另一特征便是有医院等配套设施。朱凤泊表示，医院是养老的根本支撑，“医养结合”的养老机构才是广大老年人安享晚年的必需。

据了解，在太阳城的总30万平方米的建筑面积中，住宅面积为23万平方米，商业配套设施为7万平方米。“在太阳城产业链里，住宅和配套设施是互相拉动的关系，例如入住老人多了，可以支撑医疗、购物、娱乐、餐饮等多方面消费，太阳城是一个综合业态，但是仍以养老为主业。”朱凤泊说。

据了解，入住北京太阳城老人的缴费主要有两种方式，一是银龄公寓缴纳保证金，并每月支付房屋使用费和服务费用，二是在建的养老项目所采取的可选择期限的趸交房屋使用费、每月支付服务费用的方式。

一直以来，都有声音表示养老地产业长期投资回报可观，对于太阳城项目的盈利情况，朱凤泊表示，一方面，由于太阳城出租和出售的住宅比例是3:7，70%住宅出售的利润用于建造另外30%的住宅，算总帐基本是平衡的。

另一方面，由于入住率不高、医院病人不多、俱乐部客人不多等原因，太阳城在运营前期是亏损的，大概在两三年前，太阳城才实现扭亏为盈。

“一般而言，老年公寓盈利的临界点是60%的入住率，太阳城盈利比较好的银龄公寓，其入住率是100%，大概可以实现近20%的利润。”朱凤泊说。

不怕卖房 但要避免炒作

随着养老形势日趋严峻和现代人养老观念的进步，越来越多的老年人不再仅仅依靠儿女的赡养，而是选择入住专业的养老机构颐养天年。但是，目前传统的养老院、敬老院等机构却难以满足老年人的需求，很多地方的养老院可谓“一床难求”。

在此情况下，房地产企业大举进军养老地产，也就更为令人瞩目。据了解，万科、远洋、绿城、保利、首创、复兴等大牌房企早已亮出各自的“养老牌”，争相进入这一领域。

相关统计显示，目前全国已经有超80余家房地产商进入养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

对此，朱凤泊首先表示，房地产开发商进入养老地产业是一件好事，同时也希望各种力量都来做养老产业。

但同时，朱凤泊也指出，大多数进入养老产业的地产商并非自觉自愿，其往往是受制于房地产开发的前景渺茫而在养老领域进行转型，他们大多数是被迫无奈的。

“在转型过程中，相当一部分地产商，就是在炒作养老地产的概念，实际还是在卖房。”朱凤泊说，“某些养老地产项目真正入住的并非有迫切养老需求的老人，我比较担心就是地产商炒作养老概念，利用政府推动养老产业的政策，实现其房地产开发的目的。”

对于进入养老地产业的险资，朱凤泊认为，保险公司养老项目仍是服务于销售保险产品的主业，而非提供养老服务。购买了保险产品的老人得到入住养老社区的资格，保险公司根据老人后期缴纳的服务费用所测算的收益率，可能不够维持和推动养老机构的持续发展。

此外，朱凤泊也认为，保险业在做养老项目时，其产品的定位就把入住门槛大大提高了，而目前中国真正需要养老服务的却是中低收入阶层。因此，朱凤泊表示，由于中国的国情，保险公司定位中高端市场的养老社区项目，可能难以成为全国范围内的一种主流模式。

养老服务须契合中国国情

在北京太阳城参观的过程中，记者见到了住在银龄公寓、刚刚过完90岁大寿的申国荣老人。“现在的保姆也很挑剔，请了保姆之后我的事情还是很多，而我的年龄和精力也是力不从心。老人住在这里比较放心，有护工护理，有餐厅吃饭，看病也有医院。”申国荣老人的女儿王丹虹说。

住在帝阳公寓的83岁陈姓老人也说：“请保姆还不如住在这里省事。”

“养老问题不是一个保姆能解决的事情。”朱凤泊对此说，何况中国的劳动力供养关系倒置，由40%的劳动力供养60%的老人和少年儿童，未来的劳动力相对会更加匮乏，养老的形势也更为严峻。

在巨大的养老压力下，中国在探索着包括智能化养老、以房养老等新的养老模式。在朱凤泊看来，任何一种养老模式都应要契合中国的国情。朱凤泊认为，与养老服务而言，智能只能通过提醒、报警等起到辅助的作用，提高工作效率，加快节奏，但最终为老人服务还是要靠人工来完成。

“以房养老是老人养老的来源之一，是养老消费的一个产品，但也不能替代其他的方式，而且并不是所有人都会选择以房养老。归根到底，以房养老也只是一种工具。”朱凤泊说，“与国外永久房产增值的情况不同，中国有自己的产权限制，房产抵押时做的是残值评估，所以在中国推广以房养老可能很难。”

对于中外文化的差异，朱凤泊认为，由于中国老人更加追求个性化，不能用国外的制度化来约束和管理老人，否则会出现水土不服。而经过十多年的积累和实践，太阳城集团不断摸索，在制定服务标准流程的前提下，还制定了个性化的服务内容，以满足老人的各种不同需求。

“以吃饭为例，我们一个菜都会做成两样，有软有硬。”朱凤泊说。