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泰康：把养老服务当作长期事业
发布时间：2013-11-26 11:18:38 作者：李画 史方舟/摄 来源：中国保险报·中保网
编者按：
从2007年思考进军养老服务行业开始，6年磨一剑，泰康养老社区从纸上的蓝图变为拔地而起的高楼。作为我国最早获批的由保险公司建立的养老社区，泰康之家·燕园在建设中的每个阶段都备受关注。近日，记者实地探访了位于北京昌平的泰康之家·燕园生活体验馆，泰康之家CEO刘挺军在接受《中国保险报》记者专访时披露了许多养老社区建设的理念和细节。
刘挺军说，泰康不是关门做社区，我们希望的是和周边环境互动，形成一个开放的系统，这是泰康之家和普通养老院的本质区别。
近期，坐落于北京昌平新城的泰康之家·燕园一期工程封顶。照此进度，2015年燕园将迎来首批住户。如果不是围墙外赫然醒目的广告，很难看出这个已封顶的大楼与新建的商品住宅楼盘有何区别。但走近了，感觉却截然不同。明媚温暖的阳光，宽敞大气的厅堂，精巧别致的家具，还有馥郁芬香的咖啡……这是燕园养老社区生活体验馆留给记者的第一印象。
四世同堂，欢聚一堂。
泰康之家·燕园体验馆内人头攒动。
客户在泰康之家养老社区体验馆内参观。
泰康养老社区内，老年人感受贴心的娱乐项目。
北上广三地齐头并进
“燕园养老社区工程进展很顺利。”在燕园养老社区体验馆里，泰康之家CEO刘挺军接受了《中国保险报》的独家专访。“工程按计划如期进行，除了样板间的6种户型外，在建的还有养老社区的核心——公共设施，其中包括一个二级医院和一个高端门诊。”老年群体对医疗服务的需求强烈，燕园养老社区选择自己建造医院。二级医院是指康复医院，而高端诊所则是一个综合诊所。“我们计划分两步走，第一步是开通重大疾病绿色通道，利用泰康人寿保险公司的资源优势，对接北京的三甲医院。第二步目前正在和美国洽谈老年病医疗方面的深度合作。”而另一个被视为养老社区核心的则是文化，目前泰康老年大学、艺术活动馆都在加紧建设之中。
刘挺军说，我们不是关门做社区，我们希望的是和周边环境互动，形成一个开放的系统，这是泰康之家和普通养老院的本质区别。
也许是选址眼光独到，各种资源正慢慢向燕园养老社区聚拢。在它的北边，文化创意产业园区已初现雏形，即将升三甲的昌平中医院也会搬到附近，而中央美院也将其艺术管理学院规划进昌平新城。此外，马未都的光复博物馆也将为这个卫星城注入新的艺术元素。刘挺军说，目前他们还正在考虑，希望建一个空中通道直接将养老社区和白浮泉湿地公园连起来。
2012年底，泰康人寿在松江竞拍获胜。近期，泰康人寿再次成功拿到上海松江地块二期，社区建筑面积达到22万平方米。松江养老社区被命名为“申园”，一旦建立，它将成为长三角首个保险系养老社区。今年7月，泰康人寿成功竞得广州市萝岗区项目地块，用于建设泰康广州养老社区项目。至此，泰康养老社区顺利完成在北京、上海、广州等全国一线重点城市的战略布局，为其打造候鸟养老模式布下关键棋子。
刘挺军说，同为泰康之家的品牌，北上广三地养老社区的风格却十分迥异。北京是皇家文化，所以建筑以大气的四合院格局为主基调。而上海更加洋派，是一种现代化建筑，社区中心将建起十几米高的空中花廊，很有特色。设计过上海商城和银泰中心的美国建筑大师杰克·波特曼将亲自操刀。广州社区还在设计中，暂时风格未定。每一个项目都会结合当地文化和消费需求而量身裁定。
体验馆大厅人头攒动
泰康人寿在保险业内率先获得养老社区投资试点，并于2012年4月推出国内首款保险产品与养老社区相结合的综合养老计划——“幸福有约终身养老计划”。
“养老社区的销售暂不方便透露具体数据。”刘挺军说，目前的客户群主要是中老年人，年龄从40岁到70岁不等，首批入住的年龄大约70岁左右，属于活力老人。
在记者实地探访燕园的当天，下午短短2小时内，几批客户陆续前来咨询，体验馆大厅里人头攒动。
“我们前期做了大量调研，老年人的需求主要集中在两个方面：一是要有社交，不被边缘化；二是要有完备的配套设施，服务体系按照老年人群的特点来设计。”刘挺军说，泰康养老社区依此建设，因此适销对路。
在记者拿到的一份与养老社区对接的“乐享新生活养老年金保险（分红型）”中，列举了一个投保案例：李先生40岁时以自己为被保险人投保了泰康乐享新生活养老年金保险（分红型），每年交纳保费45万元，缴费10年，累计缴纳保费450万元，65岁开始起领取生存保险金。65岁时，李先生可一次性领取大额生存保障金55.01万元，作为养老生活的启动资金，同时每月领取生存保险金26398元。年交保费45万元，并不是任何阶层都消费得起，正因为此，泰康的养老社区也被看作是专为富人设计打造。对此，刘挺军认为，要客观、全面看待价格问题。他说，北京等一线城市房价高企，燕园养老社区周围的普通商品住宅现售价2.8万/平米，一套100多平的房子动辄也要300多万元，而燕园养老社区采用五星级精装和最高环保标准。除了硬件外，养老社区中服务人员配备比例为1:0.5，老年人能享受到优良的养老服务，使生活品质有所保障。事实上，燕园对品质的要求可从很多细节看出来。如餐饮方面，看中百年老字号松鹤楼清淡、营养的餐食，引进其品牌、管理人才和菜单等核心产品，使餐饮更适合老年人的口味。“当然，我们追求的是高端，但不是奢华。”刘挺军特别补充了这点。
预计10年实现盈亏平衡
北京、上海、广州三地的项目各投入50亿元。“由于市场培育需要时间，回收成本周期会比较长，我们预计需要10年跨过盈亏平衡点，并做好15年盈利的长期打算。”刘挺军透露，一旦盈利后，项目的利润率大约为每年6% 、7%。
据介绍，燕园养老社区一期建成后，医院的工作人员大概有200人，加上其他物业、餐饮等，大约会招聘2000名服务人员。燕园养老社区总共有三期，总共将吸纳6000多名服务人员，这将是一笔大的成本投入。
“这也是我们为什么一直坚持自己做的是养老社区，而非养老地产的原因。”刘挺军说，如果是选择做地产，我们宁愿做商业地产，因为它资金回笼快、经营风险相对小，泰康也曾投资过不动产，年均回报率达到25%，根本用不着建养老社区，搞这些复杂的事情。而国外真正的养老社区提供的1/3是保险服务，超过1/3是护理等人工服务。
“在泰康的养老社区投入中，租金和房产成本不到1/3，剩下2/3全是服务成本。所以，我们对产业的认识是服务行业，而非房地产业。”刘挺军强调说。
据不完全统计，目前已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。而刘挺军认为，在建设养老社区方面，保险公司的产品、客户和资金优势，是房地产企业不可比拟的。保险公司是上游企业，不是简单地财务投资，而是对客户服务的拓展和延伸。当然现在地产商也有很多尝试，比如说老年住宅、嵌入式护理设施等，市场应该是百花齐放的，能满足不同需求的。
而在保险业内，包括中国人寿、新华人寿、太平人寿等大中型寿险公司也已开始进军养老社区，而合众人寿的合众优年生活养老社区更在10月底进入试运行阶段，入住在即。面对来自同业的竞争，刘挺军说，各家保险公司的定位，未来市场会慢慢形成差异化竞争格局。
抓住养老产业发展新契机
今年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下称“《意见》”），明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。《意见》还鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品，鼓励和引导商业保险公司开展相关业务。
刘挺军透露，泰康人寿目前正在参与保监会的“以房养老”课题组，也正加紧研发，考虑未来将以房养老的新政策与泰康养老社区结合起来。
根据目前的“以房养老”设计理念，未来养老金的多少主要依房产价值而定，那么估算房屋价值就是关键。房产如果出现大幅贬值，那么保险公司面临的风险则不可小觑。
刘挺军说，如果中国是持续低利率环境，那么“以房养老”完全可以推开。大城市教育、文化、医疗等公共资源集中，而且信息集聚，大城市会继续成长，人口结构变化也会比较平稳，不会瞬间改变，所以对于北京这样的大都市来说，房价崩盘的可能性不大。
“未来养老产业的发展前景非常广阔。”刘挺军说，“仅仅6、7年前，我们还很孤独，当时调研市场觉得产品市场不太能接受。但短短几年过去，现在国务院也发文来大力推进养老产业，回头看泰康当时是很有前瞻性的。养老产业的发展，无论对商业还是社会都有很高的价值。”
在市场逐渐转好的同时，泰康团队也趋向成熟。泰康之家目前有将近300人，其中产品研发、服务和销售人员比重较大。
编者按：
从2007年思考进军养老服务行业开始，6年磨一剑，泰康养老社区从纸上的蓝图变为拔地而起的高楼。作为我国最早获批的由保险公司建立的养老社区，泰康之家·燕园在建设中的每个阶段都备受关注。近日，记者实地探访了位于北京昌平的泰康之家·燕园生活体验馆，泰康之家CEO刘挺军在接受《中国保险报》记者专访时披露了许多养老社区建设的理念和细节。
刘挺军说，泰康不是关门做社区，我们希望的是和周边环境互动，形成一个开放的系统，这是泰康之家和普通养老院的本质区别。
近期，坐落于北京昌平新城的泰康之家·燕园一期工程封顶。照此进度，2015年燕园将迎来首批住户。如果不是围墙外赫然醒目的广告，很难看出这个已封顶的大楼与新建的商品住宅楼盘有何区别。但走近了，感觉却截然不同。明媚温暖的阳光，宽敞大气的厅堂，精巧别致的家具，还有馥郁芬香的咖啡……这是燕园养老社区生活体验馆留给记者的第一印象。
四世同堂，欢聚一堂。
泰康之家·燕园体验馆内人头攒动。
客户在泰康之家养老社区体验馆内参观。
泰康养老社区内，老年人感受贴心的娱乐项目。
北上广三地齐头并进
“燕园养老社区工程进展很顺利。”在燕园养老社区体验馆里，泰康之家CEO刘挺军接受了《中国保险报》的独家专访。“工程按计划如期进行，除了样板间的6种户型外，在建的还有养老社区的核心——公共设施，其中包括一个二级医院和一个高端门诊。”老年群体对医疗服务的需求强烈，燕园养老社区选择自己建造医院。二级医院是指康复医院，而高端诊所则是一个综合诊所。“我们计划分两步走，第一步是开通重大疾病绿色通道，利用泰康人寿保险公司的资源优势，对接北京的三甲医院。第二步目前正在和美国洽谈老年病医疗方面的深度合作。”而另一个被视为养老社区核心的则是文化，目前泰康老年大学、艺术活动馆都在加紧建设之中。
刘挺军说，我们不是关门做社区，我们希望的是和周边环境互动，形成一个开放的系统，这是泰康之家和普通养老院的本质区别。
也许是选址眼光独到，各种资源正慢慢向燕园养老社区聚拢。在它的北边，文化创意产业园区已初现雏形，即将升三甲的昌平中医院也会搬到附近，而中央美院也将其艺术管理学院规划进昌平新城。此外，马未都的光复博物馆也将为这个卫星城注入新的艺术元素。刘挺军说，目前他们还正在考虑，希望建一个空中通道直接将养老社区和白浮泉湿地公园连起来。
2012年底，泰康人寿在松江竞拍获胜。近期，泰康人寿再次成功拿到上海松江地块二期，社区建筑面积达到22万平方米。松江养老社区被命名为“申园”，一旦建立，它将成为长三角首个保险系养老社区。今年7月，泰康人寿成功竞得广州市萝岗区项目地块，用于建设泰康广州养老社区项目。至此，泰康养老社区顺利完成在北京、上海、广州等全国一线重点城市的战略布局，为其打造候鸟养老模式布下关键棋子。
刘挺军说，同为泰康之家的品牌，北上广三地养老社区的风格却十分迥异。北京是皇家文化，所以建筑以大气的四合院格局为主基调。而上海更加洋派，是一种现代化建筑，社区中心将建起十几米高的空中花廊，很有特色。设计过上海商城和银泰中心的美国建筑大师杰克·波特曼将亲自操刀。广州社区还在设计中，暂时风格未定。每一个项目都会结合当地文化和消费需求而量身裁定。
体验馆大厅人头攒动
泰康人寿在保险业内率先获得养老社区投资试点，并于2012年4月推出国内首款保险产品与养老社区相结合的综合养老计划——“幸福有约终身养老计划”。
“养老社区的销售暂不方便透露具体数据。”刘挺军说，目前的客户群主要是中老年人，年龄从40岁到70岁不等，首批入住的年龄大约70岁左右，属于活力老人。
在记者实地探访燕园的当天，下午短短2小时内，几批客户陆续前来咨询，体验馆大厅里人头攒动。
“我们前期做了大量调研，老年人的需求主要集中在两个方面：一是要有社交，不被边缘化；二是要有完备的配套设施，服务体系按照老年人群的特点来设计。”刘挺军说，泰康养老社区依此建设，因此适销对路。
在记者拿到的一份与养老社区对接的“乐享新生活养老年金保险（分红型）”中，列举了一个投保案例：李先生40岁时以自己为被保险人投保了泰康乐享新生活养老年金保险（分红型），每年交纳保费45万元，缴费10年，累计缴纳保费450万元，65岁开始起领取生存保险金。65岁时，李先生可一次性领取大额生存保障金55.01万元，作为养老生活的启动资金，同时每月领取生存保险金26398元。年交保费45万元，并不是任何阶层都消费得起，正因为此，泰康的养老社区也被看作是专为富人设计打造。对此，刘挺军认为，要客观、全面看待价格问题。他说，北京等一线城市房价高企，燕园养老社区周围的普通商品住宅现售价2.8万/平米，一套100多平的房子动辄也要300多万元，而燕园养老社区采用五星级精装和最高环保标准。除了硬件外，养老社区中服务人员配备比例为1:0.5，老年人能享受到优良的养老服务，使生活品质有所保障。事实上，燕园对品质的要求可从很多细节看出来。如餐饮方面，看中百年老字号松鹤楼清淡、营养的餐食，引进其品牌、管理人才和菜单等核心产品，使餐饮更适合老年人的口味。“当然，我们追求的是高端，但不是奢华。”刘挺军特别补充了这点。
预计10年实现盈亏平衡
北京、上海、广州三地的项目各投入50亿元。“由于市场培育需要时间，回收成本周期会比较长，我们预计需要10年跨过盈亏平衡点，并做好15年盈利的长期打算。”刘挺军透露，一旦盈利后，项目的利润率大约为每年6% 、7%。
据介绍，燕园养老社区一期建成后，医院的工作人员大概有200人，加上其他物业、餐饮等，大约会招聘2000名服务人员。燕园养老社区总共有三期，总共将吸纳6000多名服务人员，这将是一笔大的成本投入。
“这也是我们为什么一直坚持自己做的是养老社区，而非养老地产的原因。”刘挺军说，如果是选择做地产，我们宁愿做商业地产，因为它资金回笼快、经营风险相对小，泰康也曾投资过不动产，年均回报率达到25%，根本用不着建养老社区，搞这些复杂的事情。而国外真正的养老社区提供的1/3是保险服务，超过1/3是护理等人工服务。
“在泰康的养老社区投入中，租金和房产成本不到1/3，剩下2/3全是服务成本。所以，我们对产业的认识是服务行业，而非房地产业。”刘挺军强调说。
据不完全统计，目前已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。而刘挺军认为，在建设养老社区方面，保险公司的产品、客户和资金优势，是房地产企业不可比拟的。保险公司是上游企业，不是简单地财务投资，而是对客户服务的拓展和延伸。当然现在地产商也有很多尝试，比如说老年住宅、嵌入式护理设施等，市场应该是百花齐放的，能满足不同需求的。
而在保险业内，包括中国人寿、新华人寿、太平人寿等大中型寿险公司也已开始进军养老社区，而合众人寿的合众优年生活养老社区更在10月底进入试运行阶段，入住在即。面对来自同业的竞争，刘挺军说，各家保险公司的定位，未来市场会慢慢形成差异化竞争格局。
抓住养老产业发展新契机
今年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下称“《意见》”），明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。《意见》还鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品，鼓励和引导商业保险公司开展相关业务。
刘挺军透露，泰康人寿目前正在参与保监会的“以房养老”课题组，也正加紧研发，考虑未来将以房养老的新政策与泰康养老社区结合起来。
根据目前的“以房养老”设计理念，未来养老金的多少主要依房产价值而定，那么估算房屋价值就是关键。房产如果出现大幅贬值，那么保险公司面临的风险则不可小觑。
刘挺军说，如果中国是持续低利率环境，那么“以房养老”完全可以推开。大城市教育、文化、医疗等公共资源集中，而且信息集聚，大城市会继续成长，人口结构变化也会比较平稳，不会瞬间改变，所以对于北京这样的大都市来说，房价崩盘的可能性不大。
“未来养老产业的发展前景非常广阔。”刘挺军说，“仅仅6、7年前，我们还很孤独，当时调研市场觉得产品市场不太能接受。但短短几年过去，现在国务院也发文来大力推进养老产业，回头看泰康当时是很有前瞻性的。养老产业的发展，无论对商业还是社会都有很高的价值。”
在市场逐渐转好的同时，泰康团队也趋向成熟。泰康之家目前有将近300人，其中产品研发、服务和销售人员比重较大。