□娄飞鹏

8月25日，住房和城乡建设部、人民银行、金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》指出，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用好政策工具箱，优化个人住房贷款中住房套数认定标准，更好满足居民刚性和改善性住房需求。在具体实施上，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这一政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。该政策出台意味着，房地产政策在支持满足刚性和改善性住房需求上更进一步。

受疫情等多种因素影响，我国房地产市场供给和需求领域发生明显变化。国家统计局发布的国房景气指数从2022年9月开始持续处于95以下的较低景气水平。首先，房地产开发投资完成额负增长。根据国家统计局的统计数据，2022年房地产开发投资完成额同比下降10%，在2022年负增长的情况下，2023年1-7月累计同比下降8.5%，下降幅度大于2022年同期。其次，房贷利率下降。根据人民银行的统计数据，2023年6月，金融机构新发放人民币个人住房贷款加权平均利率为4.11%，为2008年以来的最低水平，个人住房贷款余额在2023年上半年下降0.7%。最后，房地产销售下降。低利率并没有带来商品房销售的增加。根据国家统计局的统计数据，2022年商品房销售面积和销售额分别下降24.3%、26.7%，2023年1-7月累计同比继续分别下降6.5%、1.5%。

面对房地产领域的变化，政府部门及时出台了多项政策措施。围绕保交楼，保障居民住房权益，稳定房地产市场，国务院相关职能部门支持包括民营企业在内的房地产企业合理融资需求，放松房地产上市公司再融资要求，推出房企纾困专项再贷款、保交楼贷款支持计划等结构性货币政策工具以稳定房地产供给。同时，通过引导降低5年期贷款市场报价利率（LPR），降低公积金贷款利率，指导商业银行调降存量个人住房按揭贷款利率，各地按照“一城一策”的原则降低首套个人住房按揭贷款利率、允许商业住房按揭贷款转公积金贷款、降低房贷首付比例、为多子女家庭购房提供政策支持等降低居民购房成本，稳定或提升居民购房需求。另外，对个人出售自有住房并且重新买房的实施个人所得税优惠政策，以支持改善性住房需求等。

房地产行业是国民经济的重要支柱产业，未来还有较大发展空间。房地产行业关联性较强，钢铁、水泥、建材、家电、家具、装修等行业都与房地产行业发展关联度较高；房地产是重要的抵押物，房地产行业与金融行业关系密切；商品房居住属性突出，也直接关系到居民追求美好生活需要的需求满足。因此，稳定房地产行业对于金融稳定、经济稳定、社会稳定等都有重要意义。经过多年发展，我国房地产行业取得较大发展，居民住房条件获得较大改善，也对经济增长作出了积极贡献。与居民对美好生活需要的需求相比，我国在人均住房面积、居民住房质量方面还有显著的提升空间。特别是我国城市化水平仍然明显落后于经济发展水平和工业化发展水平，未来仍然有较大发展潜力，为中长期房地产市场发展提供了较大空间。综合来看，虽然短期面临一定困难，但我们对房地产行业中长期发展不应悲观。

面对房地产行业发展，我国正在积极推进住房制度改革。党的二十大明确，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”各地也正在积极探索推进以普通商品住房和租赁住房为主的城镇住房市场供应体系，通过商品住宅、长租房市场满足居民多元化住房需求。特别是围绕新市民群体、青年人群体等，各地加快推进公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系改革，更好引导房子回归居住属性。相关的金融、税收、土地等配套政策及时出台并落地支持。例如，人民银行在2023年上半年租赁住房贷款支持计划落实生效，支持金融机构向重庆等8个试点城市专业化住房租赁经营主体发放长期限租赁住房购房贷款。

为更好地稳定房地产市场，需要综合考虑短期特点和长期趋势，分类采取措施并推进实施。从短期看，要全面尽快适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，进一步适时调整优化房地产政策，推动房地产领域风险平稳有序释放，保障房地产市场平稳健康运行。在具体举措上，推动降低存量个人住房按揭贷款利率，积极推动城中村改造，更好满足民营房地产企业、居民刚性和改善性住房的合理融资需求，在更大范围内为多子女家庭购房提供支持等。从长期看，需要充分认识房地产行业对经济社会发展稳定和更好满足民生需求的重要作用，不断通过深化改革等完善房地产行业高质量发展的长效机制。在此过程中，按照乡村振兴战略的要求，充分关注农村居民住房条件改善和质量提升。

（作者系中国邮政储蓄银行研究员）