□娄飞鹏

简单而言，所谓“带押过户”是指二手房交易中，对存在抵押贷款的房子，无需提前还清贷款解除抵押就可以办理交易过户，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。2022年8月，济南在全国首先推出二手房“带押过户”登记模式。此后，深圳、南京、苏州、福州、昆明、连云港等十多个城市在二手房交易中采用“带押过户”模式。9月15日，人民银行广州分行下发《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》，明确鼓励二手房“带押过户”模式，要求广东省内各中心支行要在因城施策框架下，积极向地方政府提出二手房“带押过户”的建议，配合相关部门做好制度制定和政策宣传工作。

受新冠肺炎疫情影响，国内经济发展面临“三重压力”，居民尤其是中低收入阶层收入下降，房地产领域新开工面积、销售面积同比大幅下滑，个别地区出现烂尾楼事件、居民房贷断供，二手房交易也呈现“量价齐跌”的态势。在价格指数没有上升甚至是有所下跌的情况下，二手房成交量下跌，说明并非价格因素导致二手房成交下降。

为推进房地产市场持续健康发展，相关部门采取了积极措施。在坚持“房住不炒”总体思路的同时，人民银行降低政策利率、建立存款利率市场化调整机制引导贷款市场报价利率（LPR）下降，各地因城施策采用降低首付比例、放松二手房限售要求、降低住房按揭贷款利率、提高公积金贷款额度、取消认房又认贷、降低购房资格准入、公积金缴存互认互贷等一种或多种政策措施。9月15日，北京市开始实施存量房交易中“连环单”交易业务并行办理，即将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理。这些政策的出台，旨在提高包括二手房在内的存量房屋交易效率，支持购房家庭合理住房需求。

利用优势

“带押过户”作为支持购房家庭合理住房需求诸多政策中的一个创新方式，从法律方面是允许的。《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”这为“带押过户”提供了法律依据。

二手房交易中，如果房子存在抵押，需要先办理解抵押，注销抵押权才能办理过户。由于抵押权的解除需提前清偿对应债务，对二手房交易而言，出售方需要筹集资金偿还贷款，其具体方法既有采用短期借贷的，又有让购买方先支付部分资金用以偿还贷款的等。在此过程中，也产生了房产中介公司提供“过桥”资金支持，在没有监管许可的情况下事实上从事金融服务。无论是采用何种方式，其中都增加了交易双方的成本，也存在一定的风险。如二手房出售方筹集资金过程中，采用高利贷方式，不仅是资金成本支出，还有较高风险；房产中介提供“过桥”资金，事实上是违规从事金融服务；二手房购买方先提供部分资金便于出售方还贷解抵押，还面临交易中断索取预付款难甚至是出售方拿钱跑路的风险。

相比之下，“带押过户”有助于降低二手房买卖双方的成本支出，流程也较为简单。其核心是减少了二手房出售方需要提前还贷以实现解押的环节，畅通交易渠道。对存在抵押的二手房交易，“带押过户”模式中出售方既无须垫付资金也无须先行解押，买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。因此，“带押过户”模式可以大幅缩减交易时间，节省交易成本，提升交易效率和便利度，而且可以有效防止一房多卖，推动二手房市场交易，间接上也可以加快新房去化，在新建商品房市场和二手房市场间形成良性互动。

规避风险

不过，“带押过户”目前刚刚推出，在实际运行中也存在一些问题和风险需要关注。就法律规定而言，《民法典》第四百零六条规定“抵押财产转让的，抵押权不受影响”，这意味着，抵押权人对抵押物享有优先受偿权而不论抵押物是否交易流转。同时，也不排除待售二手房在抵押时，按照法律规定抵押权人和抵押人约定抵押期间禁止或限制抵押财产转让。这些情况对二手房的购买方而言将是较大风险。在实际操作中，住房按揭贷款中有公积金贷款、商业抵款、组合贷款，也存在买卖双方在不同银行贷款的情况，不同的情况面临不同的问题。二手房“带押过户”可能产生产权过户后，交易最终未达成的风险。如何有效规避这些风险，需要认真研究并采取措施。

对此，面对“带押过户”模式，需要在充分利用其优势的同时，采取措施规避其风险。“带押过户”方便了居民开展二手房交易，先行试点城市需要做好流程设计和实践经验总结，以便于成功经验的复制推广。针对居民不了解“带押过户”的问题，需要做好政策解读和宣传，提高居民参与的积极性。对于交易中存在的风险问题，要采取针对性措施。如引入公证机构或者担保等第三方机构，对交易过程或资金进行监管；房屋购买人在二手房交易中，可以到不动产登记中心查询所购房屋是否存在禁止或限制抵押物转让的条款；银行也要合理确定贷款金额，以防止抵押物不足值导致抵押权全部或部分落空的风险。

（作者系中国邮政储蓄银行研究员）