□记者 樊融杰

8月31日，首批三只保障性租赁住房公募REITs（不动产投资信托基金）上市交易。截至当日收盘，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT均实现了30%的涨停。有研究指出，这三只产品成功上市为保障性租赁住房行业以及保障性租赁住房REITs的未来发展起到良好的示范效应。

起到良好示范效应

浙商证券近日发布的研报对首批上市的三只保障性租赁住房REITs进行了详细分析，红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT底层资产位于一线城市深圳、北京，中金厦门安居REIT底层资产位于典型人口净流入城市厦门，较高的常住人口和较低租售比让租赁住房市场需求居高不下。同时，各底层资产均位于当地核心区域，就业集中、交通便捷，进一步加剧区域住房供不应求的情况。

在租金收入方面，浙商证券研报表示，根据招募说明书，各底层资产租金定价均仅为周围市场化租赁市场租金的六七成，对于北京和厦门保障性租赁住房低于周围九成租金的相关政策要求还有较大的上升空间。

在运营方面，浙商证券表示，红土深圳安居项目、中金厦门安居项目和华夏北京保障房项目出租率分别为98.78%、99.29%和94.66%，出租率几乎达到饱和状态，具有相对稳定的租金收入；同时运营趋于稳定成熟，毛利率逐渐由负转正，并呈现上升趋势，截至今年第一季度，红土深圳安居项目、中金厦门安居项目和华夏北京保障房项目毛利率依次为52%、68%、70%，盈利水平良好。根据招募说明书，在合理假设下，三个项目2023年可供分配金额分别为4918万元、5263万元和4960万元，预计现金分派率分别为4.25%、4.34%和4.31%，十分可观。

有研究指出，本次三只保障性租赁住房REITs在一级市场发行时就受到市场追捧，合计募集规模37.93亿元，其网下投资者认购倍数均超100倍，公众投资者的认购比例均低于0.7%，无论是网下投资者还是公众投资者均打破了公募REITs发行以来的认购记录。

北大光华REITs课题组表示，此次试点项目成功上市，不仅在发行阶段受到市场投资人的高度认可，更在行业模式、制度建设、操作流程、估值定价等方面为保障性租赁住房行业以及保障性租赁住房REITs的未来发展起到良好的示范效应。

机构踊跃参与

“就资本市场角度而言，一方面前期已上市项目的价格表现为此次保障性租赁住房REITs的定价提供了参考依据，我们也期待看到三只保障性租赁住房REITs上市后，借助资本市场的价格发现功能，能够为保障性租赁住房行业的投资建设提供更好的定价指引。”北大光华REITs课题组表示。

据记者了解，建信信托在建设银行北京、厦门、深圳分行的大力支持下，以自有资金参与了首批租赁住房公募REITs的战略投资，成为市场上唯一一家获得全部三单战略投资者资格的投资机构，总规模7800余万元。

“参与首批租赁住房REITs的落地工作，既有助于实现REITs市场的有效扩容，又为保障性住房的长久发展提供创新金融工具。”建信信托相关负责人表示，建信信托将立足国家经济主战场，提前布局、深度参与租赁住房REITs，积极助力构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

加速REITs常态发行

REITs是资本市场服务实体经济、服务高质量发展的重要举措。证监会副主席李超在首批保障性租赁住房REITs上市仪式上表示，自2021年6月首批试点项目落地以来，目前共批准19只公募REITs产品上市，资产范围涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等多种类型。已上市项目募集资金580多亿元，总市值650亿元，回收资金带动新项目总投资额近3000亿元，市场认可度较高，运行总体平稳，初步形成了一定规模效应和示范效应，探索走出了一条既遵循成熟市场规律，又符合中国国情的REITs发展之路。

中金公司在今年6月发布的研报也指出，中国REITs市场规则已逐渐完善，正形成可持续发展的路径基础。市场建设稳步推进以及多方主体的较高参与积极性对于公共部门而言意义重大，中国REITs在当前宏观政策框架中的重要性正逐步提升。在二级市场交投方面，中国REITs上市以来二级市场表现稳健，不同类型资产收益出现分化，总体与其他大类资产收益相关度不高。

李超表示，近期，证监会会同国家发改委等相关方面研究提出了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，包括：推动建立重点地区省市、多部门参加的综合推动机制，加强工作统筹协调;加强政策辅导和市场培训，推动形成项目供给梯队；优化试点项目推荐程序，研究明确工作时限，提高工作效率；在严把项目质量关的基础上，统一审核理念，简化审核程序，优化注册流程；明确相关行业准入标准，提高透明度和可预期性，强化持续监管；拓宽试点项目类型，解决“新类型”项目面临的新问题，引导市场规范发展；加强专业人员配备，强化常态化发行需要的资源保障；加快推进民企REITs试点，尽快推出“绿灯”投资案例；尽快推动首批扩募项目落地；推动REITs立法，积极培育专业REITs管理人和投资者群体。