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【REITs上市一周年专题】公募REITs一周年 迎解禁洪峰

来源:中国银行保险报时间:2022-06-21 10:27

□记者 樊融杰

上市满一年后,部分限售的REITs(不动产投资信托基金)战略配售份额即将到期解禁。首批9只公募REITs解除限售超过20亿份基金,相关市值规模达百亿元。

6月14日,中航基金、博时基金、平安基金等多家基金公司集中发布公募REITs基金份额解除限售的提示公告。有机构表示,REITs战投的金融机构多为长期持有策略,且底层资产优质、稀缺性较好,后期仍将继续加大对公募REITs的投资力度。

解封在即

根据多家基金公司发布的公告信息,本次REITs解禁规模较大。以富国首创水务REIT为例,富国基金6月14日发布的《关于富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金份额接触限售的公告》显示,富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金在战略配售份额上市流通前,可在二级市场交易的本基金流通份额为1.2亿份,占全部基金份额的24%。战略配售份额解禁后,可流通份额合计为2.45份,占该基金全部基金份额的49%。

因为解禁市值和较大,市场存在顾虑是否会对二级市场产生较大冲击。

有基金公司表示,解禁释放的份额有利于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性,且具有长期配置需求的投资者继续持有意向相对较强,或将为二级市场价格的稳定提供较强支撑。

建信信托是首批公募REITs中投资规模最大的信托公司,目前战略投资了普洛斯、盐田港、首钢和中关村REITs,除中关村以外的3单REITs份额都将于6月21日解除限售。

建信信托相关负责人对《中国银行保险报》记者表示,目前首批REITs的流通盘约占总份额的1/3,短期来看,新增的流通份额供给可能会对REITs价格造成冲击;但考虑到REITs战投的金融机构多为长期持有策略,且底层资产优质、稀缺性较好,建信信托认为新增流通份额短期影响有限。

扩募备战

2020年4月30日,《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》发布后,我国境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

2021年6月,首批公募REITs上市。上市以来,基础设施REITs表现亮眼。wind数据显示,从公募REITs上市后第2个交易日至第31个交易日期间,REITs的平均单日成交额为0.93亿元;从2022年5月5日至6月16日期间(共30个交易日),REITs的平均单日成交额达1.67亿元。产业园区、高速公路、仓储物流……基础设施公募REITs试点走过两年,成为盘活存量“沉睡”资产的有效探索。

有观点表示,自基础设施公募REITs正式上市交易以来,市场运行整体平稳,取得了显著成效,受到市场广泛认可,试点项目的示范效应良好。

5月25日,国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出,要进一步提高推荐、审核效率,鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市,建立健全扩募机制,探索建立多层次基础设施REITs市场。5月31日,上交所、深交所正式发布公募REITs扩募相关规则。

在政策不断利好的同时,公募REITs家族的成员也逐渐壮大。2021年6月,首批仅有9只公募REITs。此后,公募REITs体量逐渐放大。近日,国金铁建重庆渝遂高速公路REIT项目获证监会准予注册批复,市场预计,该项目有望成为第13只上市的基础设施公募REITs。中国外运也于6月15日发布公告,计划开展公开募集基础设施证券投资基金申报发行工作。

对于公募REITs未来的发展,投资机构也继续表示出了浓厚的兴趣。

前述建信信托相关负责人表示,建信信托会持续参与公募REITs投资,并将对后续公募REITs产品加大研究和投资力度。业态方面,建信信托将继续重点布局基础设施、仓储物流、产业园、IDC、风电、保租房等领域;服务方面,其将始终保持致力于为客户提供全流程REITs金融服务的初心,即从Pre-REITs阶段到REITs投资阶段,深耕行业赛道、加强产品研究,持续促进Pre-REITs与公募REITs的良性互动。

证监会在今年5月发布的公告中表示,下一步,证监会将会同相关部门单位按照市场化法治化原则,鼓励运营情况和业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs开展扩募业务,同时强化市场监管,充分发挥REITs盘活存量资产、拓宽基础设施建设长期资金来源的重要作用。

不宜短线炒作

2021年5月31日,首批9只基础设施REITs产品正式向公众投资人公开发行,且当日全部实现超募,REITs受到了市场极大的欢迎。

作为与股票、债券、基金和衍生品并列的证券品种,基础设施公募REITs的独特之处在于分红较为稳定,具备一定的抗通胀属性,与其他资产价格相关性弱等。

有专家认为,REITs发展可以盘活社会存量资产,尤其是地方政府手中的大量优质国有基础设施资产。从金融安全角度来看,通过发行REITs来融资,比地方政府以资产作为抵押来举债更加稳定。对投资者(无论是机构还是个人)而言,提供了一种安全性高、收益相对稳定、流动性相对较高、价格波动与股票债券相对独立的新型资产,创造了一种利益共享、风险共担的分享机制。

截至今年6月17日,已上市的公募REITs有11只收盘价超过发行价。有机构预计,未来随着基础设施公募REITs进一步扩容,有望成为资产配置的重要一环。

“当前市场缺乏优质的、长期限资产,而部分REITs产品回报率较高,这是公募REITs溢价率高的主要原因。但能够维持多久很难判断。即便市场不断扩容,如果REITs的分红回报高于不再保本的银行理财,那么对于居民而言就仍然具有很强的吸引力。”上海财经大学中国经济思想发展研究院研究员岳翔宇表示,“本轮REITs产品解禁后减持抛压主要来自战略投资者(原始权益人尚未到解禁期),所以单从抛压角度很难评估基本面层面的资产质量。可以看看原始权益人持有份额比例是否较高,作为侧面评估REITs资产质量的一个角度。”

建信信托相关负责人则表示,公募REITs的资产和收益特点是持续稳定的现金回报和潜在的升值空间,参考成熟市场,从中长期视角来看,REITs的年化回报会相当可观且相对稳定。所以公募REITs更适合资金期限长、希望中长期配置的投资者,不宜频繁进行短线炒作,建议投资者多关注REITs的中长期价值和回报。


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