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【深读】破解住房焦虑——探索金融赋能住房保障体系建设

来源:中国银行保险报时间:2022-05-19 08:27

编者按:

目前,我国正在加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,住房租赁将在缓解市民住房焦虑方面发挥更大作用。以租赁为主的住房保障体系建设需要更多金融资源投入,金融将如何赋能?《中国银行保险报》记者深入采访,形成专题报道,以飨读者。同时,抛砖引玉,期待金融从业人员、专家学者群策群力,为满足人民群众住有所居贡献智慧和力量。

聚焦:“黄金时代”与收益难题

□实习记者 许予朋

研究生毕业后,李菲到上海工作已有6年半。目前,她和收养的两只猫租住在徐汇区一间30平方米的房子里。一次偶然的机会,李菲了解到上海的公租房政策,并且发现自己刚好符合申请条件。

“公租房的房租有市场指导价,以我目前的房租可以在徐汇区申请到一套60平方米的房子,且租期比较长。”李菲告诉《中国银行保险报》。本着想要住得更安心、给猫咪更多活动空间的初衷,她递交了公租房申请。

轮候时李菲发现,随着公租房申请的限制性条件逐渐放宽,上海户口不再是硬性指标,越来越多的家庭、年轻人加入申请保障性住房(包括公租房、保障性租赁住房和共有产权住房)行列……

安得广厦千万间

近年来,随着住房租赁由“纯市场化”阶段进入“市场+保障”双轮驱动阶段,保障性住房迎来大规模、快节奏发展的“黄金时代”。城市新市民、年轻人有了减轻房租、房贷重负的可能。

2021年6月,国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确提出,“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”,明确了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房(以下统称为“保障性住房”)在住房保障体系中的主体地位。

在此基础上,多地政府加大了“十四五”时期保障性租赁住房的供给力度。今年年初,住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟曾透露,“十四五”期间,40个重点城市初步计划新增650万套(间)保障性租赁住房,预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。

大力发展保障性住房离不开金融的支持。中指研究院企业事业部研究副总监束端说,与公租房主要由政府投资建设或发放货币补贴不同,新推出的保障性租赁住房政策要求充分发挥市场机制作用,鼓励多方参与,引导多主体投资、多渠道供给。

今年2月8日,人民银行、银保监会发布通知明确,保障性租赁住房项目有关贷款将不纳入房地产贷款集中度管理,为信贷投放辟出更多空间。随后,银保监会又与住房和城乡建设部联合发文,鼓励银行保险机构在商业可持续的前提下,在科学测算收益的基础上,为保障性租赁住房发展提供多样化、有针对性的金融产品和服务。

“从金融层面看,政策支持为保障性租赁住房融资保驾护航,而住房租赁市场的快速发展又为创新金融产品提供了肥沃的土壤。”束端介绍。

监管搭桥 机构入局

如今,受政策驱策躬身入局的金融机构正在增多。不少银行更是看中住房租赁市场为房地产金融转型带来的机遇。

为配合地方政府缓解新市民、年轻人住房困难问题,推动当地引进人才战略等,金融监管部门承担起“桥梁”作用。

上海银保监局有关负责人表示,为了推动金融机构支持保障性住房建设,一方面,该局建立了信贷支持保障性住房建设“名单制”管理制度,要求辖内银行对名单中符合要求的信贷需求予以优先支持。另一方面,督导辖内银行加强总分行联动,争取总行对于上海市保障性住房建设给予信贷规模和配套政策上的支持。

“十四五”期间,广东计划筹集建设129.7万套(间)保障性租赁住房,在全国各省目标任务量中居于首位。广东银保监局有关负责人告诉《中国银行保险报》,目前,该局已调整房地产贷款集中度考核机制,符合条件的保障性租赁住房信贷不再纳入这项监管指标。同时,广东银保监局建立健全金融机构对接机制,引导机构对保障性租赁住房开发建设、材料购买、装修改造等提供专业化金融服务。

“大家都记得‘要买房,到建行’,希望大家更应该记住‘要租房,到建行’。”在今年3月召开的国新办新闻发布会上,中国建设银行董事长田国立公开表示。他指出,随着市场改革逐步深入,住房自有率提高,但目前住房租购比依然不平衡,基本上是1∶700。今后房价再怎么降也很难真正解决工薪阶层住房问题,只有依靠租赁住房来解决普通老百姓、进城务工人员等的住房需求。

“从金融的角度,要设计新的产品去平衡这个问题。”田国立表示,建行的目标是将租房的比例推高到百分之三十几。

在住房租赁领域,建行起步早、行动快。不过在采访中,许多家银行也表示了对住房租赁市场的热情。“目前来看,一些大型基础设施建设项目面临瓶颈,许多金融机构转向住房租赁领域。”某股份制银行北京分行有关业务人员称,北京“十四五”规划提出,将建设保障性租赁住房40万套,这意味着不小的市场规模,但目前竞争依然激烈,参与主体以大行、股份行为主。

“支持保障性租赁住房建设、满足合理购房信贷需求,一方面有利于保障民生;另一方面也有利于调整和优化住房金融业务结构,促进经济金融良性循环。”交通银行广东省分行有关负责人表示。

亟待破解收益难题

不过,金融支持保障性住房发展的理想虽然“丰满”,现实中依然存在“骨感”的部分。

“保障性住房项目开发周期长、收益低,银行承受的风险较高。”广东银保监局有关负责人指出,目前尚存在项目租金收入难以覆盖贷款本息、风险缓释措施有限、风险处置机制仍待进一步明确等难题。

与此同时,银行对于住房租赁企业等授信主体的评价体系也有待进一步完善。“专业化的住房租赁企业普遍运营时间较短,多数长租房、保障性租赁住房项目还处在微利甚至亏损状态,经营数据积累相对较少,商业银行对其商业模式、经营情况、信用状况的判断缺乏足量案例和成熟经验。”建行有关负责人表示。

收益率偏低问题也影响了保障性住房REITs(不动产投资信托基金)的发展。尽管近两年公租房REITs、保障性租赁住房REITs相继破冰,但项目落地依然受资金回报不确定、发行规模小等因素掣肘。

此外,从政策角度看,虽然推动保障性住房发展的纲领性文件纷纷落地,但还有一些细则需要明确。“各地仍需尽快明确保障性租赁住房项目标准,加强保障性租赁住房项目监督管理。”上海银保监局有关负责人表示。


实践:融资、科技与兜底保障

□实习记者 许予朋

《中国银行保险报》在调查了北京、上海、广东三地保障性住房金融实践后发现,目前,银行不仅向保障性住房投入了很多资源,而且在解决保障性住房还款来源单一难题、搭建可持续运营机制等方面也做了诸多探索。

打破融资痛点

保障性住房具有社会效益强、经济效益较弱,投资周期长、还款来源单一等特点,需要银行在提供金融服务时承担更多责任、引入更多巧思,推动项目落地。

萝岗区中心城区保障性住房项目是广州市重点民生工程。2020年,交通银行广东省分行在走访客户时注意到这一项目,遂主动对接了客户的融资需求。

“在项目评估中,我们引进了履约能力较强的AAA高信用等级主体广州市市属国有企业作为保证人,有效缓释了项目风险。鉴于项目规模大、投资金额大、建设周期较长等特点,我们提出组建项目银团贷款的建议,集合同业力量共同推进项目落地。”交通银行广东省分行有关负责人介绍道。

值得注意的是,萝岗区中心城区保障性住房项目不仅向中低收入家庭及被拆迁户提供公租房,也提供限价房和安置房。多样的收入来源丰富了还款渠道。

“在全面分析了项目收入来源后,我们最终确定项目偿债资金来源为项目共有产权房销售、公租房租金以及停车场停车费收入等一揽子收入回笼资金,测算可以覆盖项目贷款本息。”上述负责人称。

在上海张江科学城,标杆性保障性住房项目张江国际人才社区公寓在建设期也曾遇到过融资难题。

“张江集团需长期持有经营这一项目,不得出售;加之项目作为区域标杆,整体投入成本偏高,项目回报率较低、回收期较长。因此,张江集团希望在政策允许范围内用足融资杠杆,尽量延长贷款期限、降低融资成本并采用信用方式办理融资。”曾参与融资项目的建行相关业务人员表示。

为此,建行为人才公寓项目设计了专属住房租赁贷款创新产品,并牵头组建总额达14.2亿元的银团贷款,期限达20年,且免去抵押担保。同时,建行给予企业3年还款宽限期,保证了资金的充沛与稳定。

建设更智慧的社区

面向新市民群体的保障性住房,居住空间与居住品质愈发重要。如何让租户平等地享受都市生活的便捷与魅力,决定了城市建设的“温度”。

近日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会发布《北京市保障性租赁住房建设导则(试行)》,倡导开展保障性租赁住房项目时,应用智能化技术,打造智慧社区;倡导远传抄表、智能缴费等便民技术,并打造智慧消防等,这实际上对项目投资方与项目运营者提出了更高要求。

目前,金融机构通过科技赋能,能够为保障性住房建设、运营提供更智慧的解决方案。

北京“创业之家”保障性住房项目坐落在大兴区西红门镇的城乡接合部。一方面,这里进京务工人员密集,群租问题突出;另一方面,随着周边产业园区增多,以技术人员、创业者为主的年轻人纷纷涌入,对租房提出更高需求。

2019年10月,建行旗下子公司建信住房服务有限责任公司(以下简称“建信住房”)与北京乐乎公寓物业管理有限公司(以下简称“乐乎公寓”)作为联合体,中标了“创业之家”的项目运营。“建信住房从产权方取得项目20年的租赁权,产权方能够提前锁定长期、稳定的租金收入,回收资金也可用于新的集体土地开发运营。乐乎公寓开展装修运营,为居者提供规范化服务。”建行有关负责人称。

为提升租住品质,建行特别在项目中引入绿色与科技元素:住房的户外景观“海绵城市”雨水回收处理收集系统,每年可节约用水1500立方米;可回收垃圾处理阳光房,每年可回收垃圾10吨。

今年1月25日,兴业银行北京分行与北京市大兴区保障性住房建设投资有限公司共建的“智慧云公租”系统正式上线运行,服务该公司管理的14个社区。

“‘智慧云公租’是一个简便的支付系统,只需要通过手机登录小程序,即可获取账单结算、维护维修、房屋调换等服务,不需要办理兴业银行卡也能使用,这是我们推出的一项便民产品。”兴业银行北京分行有关业务负责人表示。

不过上述业务负责人也指出,有相当一部分居住在保障性住房社区的老年人依然偏好现金支付。目前,线上缴费系统主要面向年轻人。

为务工人员兜底

目前,虽然部分城市对保障性住房申请指标逐渐放宽,但政府公职人员,具有稳定工作、收入的年轻人,以及定向的人才引进对象在申请方面更具优势。

对于那些仅渴望一张干净的床得以安睡、一间干净的房足够容身的外来务工人员,保障性住房能否为其生活兜底,是一个值得探究的问题。

广州有逾6万名环卫工人,不少人白天在城市中穿梭,夜间便回到距离工作地点不远的桥下工具房、城中村、“握手楼”里住宿。针对这一群体,政府部门希望通过将直管公房改造成长租公寓,解决环卫工人的居住难题。

“直管公房普遍存在分布分散、建设年份久远、房屋质量参差不齐等问题,升级改造难度大。”建行广东省分行有关负责人介绍。

据悉,受住建部门委托,建行广东省分行撮合建信住房(广东)与珠江租赁合作改造了3000套直管公房,并向建信住房(广东)提供300万元住房租赁经营贷。同时,建信住房(广东)通过建行打造的安居产业联盟平台,以市场价格六至九折采购装修材料,提供软装和管理服务。经改造,环卫工人以每月500元的租金便可住上新居,约为市场同类房屋租金的一半。

今年3月,银保监会、人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》,明确提出对进城务工人员、新就业大中专毕业生等新市民群体强化金融支持,要求银行机构加大对保障性住房和城镇老旧小区改造工程,助力政府部门完善住房租赁市场供应体系等。未来,为新市民的住房需求“兜底”,将是金融机构不断深耕的方向。


探索:让金融服务更丰富可持续

□记者 李林鸾

“从市场发展看,住房租赁市场有望成为房地产市场的重要一极。”中指研究院发布报告指出,随着租赁住房品质逐步提升、服务逐步优化、市场逐步规范,年轻一代的住房消费观念也将有所转变,住房“租赁时代”或将到来,租购并举的住房市场有望真正实现。

这背后,需要金融力量发力丰富产品服务体系,更需要金融支持变得可持续。

如何丰富金融供给

多方协同发力,是在被问及如何丰富金融供给时多位受访者给出的一致答案。

以上海为例,上海银保监局相关负责人告诉《中国银行保险报》记者,上海银保监局将紧紧立足上海市实际,协同市、区两级政府政策和资源支持,引导信贷资源流向“五大新城”及产业园区保障性住房市场,在协调新城人口导入和住房资源、信贷资源三者关系上久久为功。

另一个层面的“协同”,则是金融机构之间的。“我们将统筹辖内银行保险信托机构,打出‘信贷资金+保险资金+信托资金’组合拳,引导金融资源对接各类服务需求,合法合规、有的放矢地为上海市保障性住房提供资金支持和风险保障。”上述负责人介绍。

广东银保监局对记者表示,下一步将引导有条件的银行保险机构通过成立专门服务部门、组建专营团队、成立特色分支机构等多种形式,充分发挥自身优势,逐步构建多元化保障性租赁住房金融服务组织架构。

“比如,推动各类商业银行优化整合金融资源,积极对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求;推动农村中小金融机构充分发挥与村基层自治组织、合作社的合作优势,探索推动利用集体经营性建设用地开展保障性租赁住房建设;引导保险资金为保障性租赁住房项目提供长期资金支持,保险机构要积极为保障性租赁住房建设运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障。”广东银保监局相关负责人说。

此外,中指研究院企业事业部研究副总监束端还建议,对稳健经营具有持续稳定现金流的项目,可结合金融支持政策,探索ABS(资产证券化)、REITs(不动产投资信托基金)等创新方式。

在保障性租赁住房市场颇有建树的建行,对REITs这一创新方式也从实践的角度提出建议:适当放宽保障性租赁住房公募REITs项目发行要求。建行认为,考虑到保障性租赁住房刚刚起步,建议适当放宽项目收益分派要求;对于已经开始运营、具有相对成熟经营模式的项目,适当放宽运营时间要求;适当放宽首期发行的资产规模要求,或允许以地级市为单位,同一财政下不同原始权益人的保障性租赁住房资产纳入同一REITs发行;对于住房租赁REITs制定整体税收优惠方案。

如何实现可持续

如何实现金融支持保障性租赁住房的可持续发展,则是市场更为关心的。

广东银保监局的做法是,疏通堵点难点与监测防范风险相结合。

一方面,结合广东实际,围绕不同地区发展特点和金融支持保障性租赁住房建设存在的问题和堵点,加大政策研究力度。

另一方面,将保障性租赁住房相关信贷指标作为监测重点,进一步完善房地产贷款监测机制,指导银行保险机构合理分配投向保障性住房市场的信贷资源,不得向违规采取“高收低租”“长收短付”等高风险经营模式、快速扩张的企业提供融资。

上海银保监局也将充分发挥监管引导作用,在做好风险管理前提下,通过“多方协同+上下联动”模式,引导信贷资源向保障性住房市场合理分配,让新市民、年轻人住有所居,展现金融服务的上海温度。

在监管层面,上海银保监局在房地产贷款集中度管理中剔除保障性租赁住房有关贷款,引导信贷资源流向保障性租赁住房市场;同时,支持银行业金融机构通过发行金融债券等方式进行创新探索。在银行层面,鼓励辖内银行业金融机构与总行加强联动,探索与大型房企建立住房租赁产业联盟等方式,支持保障性住房建设;督促辖内银行保险机构加强组织领导,优化金融服务组织架构,完善激励约束机制,提升保障性租赁住房金融服务专业化能力和水平。

考虑到发展住房租赁对于服务安居民生、防范房地产风险的重要意义,与上海银保监局做法一致,建行也建议将支持发展住房租赁相关贷款(不仅限于保障性租赁住房贷款)从房地产贷款集中度统计中剔除,同时对于商业银行发放住房租赁相关贷款比照普惠金融贷款给予相应政策支持。

“按照国标分类标准,住房租赁属于房地产行业。在房地产整体政策管控趋严的大背景下,住房租赁在融资等方面常被误伤。建议对住房租赁企业制定差别化业务办理政策和监管要求。”建行广东省分行相关负责人说。

建行还透露,将建立起以租金收益为基础、符合住房租赁行业特点的信用评价体系,在此基础上推动金融机构进一步完善配套金融服务。

近期,国家陆续出台了支持住房租赁发展相关政策,但市场仍期待政府对参与主体给予更直接的支持。束端认为,为进一步推动保障性租赁住房发展,需要充分发挥市场机制作用,更需要地方从土地、财政、金融等方面出台更多的落地细则,提升企事业单位等市场主体的参与积极性。

对此,有观点建议,可以参照现有普惠金融定向降准的方式,鼓励金融机构加大对住房租赁市场参与主体融资支持的力度,或参照扶贫贴息贷款的模式,给予经住建部门认定的符合政策支持条件的租赁企业专项贷款规模和政府贴息优惠。


专家观点:金融支持保障性住房的问题与对策

□梁婧

当前我国正在加快推动形成以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主的住房保障体系。一方面,保障性住房是我国社会保障体系的重要组成部分。随着城镇化的推进,各地区尤其是热点城市保障性住房的建设需求将不断增加,并带来较大资金需求。另一方面,保障性住房由于其“保障”性质,投资回收期长、回报率低,对财政资金较为依赖,资金供应面临较大缺口。

为此,近年来,政府各级财政加大对保障性住房建设的资金投入,同时也积极引导金融机构加大支持力度。一是加强政策性金融机构的支持保障作用。保障性住房是国家开发银行重点支持的领域之一,近年来,国家开发银行持续加大对公租房、保障性租赁住房、共有产权住房、棚户区改造和城镇老旧小区改造的支持。截至2021年9月底,国家开发银行已累计发放保障性住房贷款5.09万亿元,累计实施棚户区改造2300万户,助力满足超过200万户居民租房需求。二是发挥商业银行多元化、专业化优势,创新相关金融产品和服务。银行通过实行差异化信贷政策加大对保障性住房建设的信贷支持。金融机构保障性住房开发贷款在房地产贷款中的占比从2011年的3.3%上升到2018年的11.2%,近几年增速有所放缓,占比降至2020年的9.4%,但余额保持在4.7万亿元左右的较高水平。同时,银行积极创新服务模式,包括合作打造住房租赁监管及交易服务平台、建立专注于保障性住房建设的专业银行、支持相关债券发行、参与PPP(政府和社会资本合作)项目等。三是支持引入多元化投资主体和创新融资模式。2021年发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出,支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。2022年发布的《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》进一步明确,支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式,为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。2021年8月,保障性租赁住房被纳入REITs(不动产投资信托基金)试点范围。目前,监管部门、金融机构等正积极推动相关试点工作,这有助于盘活保障性租赁住房这类资产的流动性,吸引多元化资金投入。

从目前情况看,金融支持保障性住房建设还存在一些难点和问题。一是金融机构、社会资金进入的积极性不高。保障性住房建设投资回收期长,经营和管理成本高,对社会资本的吸引力相对不足。二是租赁类保障性住房融资难度更大。在保障性住房中,与经济适用房、共有产权房等相比,租赁类保障性住房经营管理更加复杂,租金收益低,回收期可能更长,因此其融资难度会相对更大。三是融资创新模式仍在探索中,比如REITs等仍在试点中,相关配套政策还有待进一步完善。

针对目前保障性住房特点及融资面临的问题,未来要加强政府主导作用,在保障政府各级财政资金落实到位的同时,完善相关政策支持和制度保障,为保障性住房建设提供更多融资渠道。一是加强政策引导,支持金融机构在信贷资源配置、贷款利率等方面给予保障性住房差异化政策,提高金融机构支持保障性住房的积极性。二是探索与保障性住房特点相符合的担保方式,包括在相关项目投资中加强与融资担保机构的合作,发挥政府性融资担保机构征信支持,为保障性住房建设运营等环节提供保险等。三是不断完善PPP、REITs等融资模式制度设计。结合保障性住房项目特点完善PPP风险分担机制,可将收益率低的项目与收益率高的项目搭配推进。尽快推动保障性租赁住房REITs项目落地,推动相关税收配套、治理结构、二级市场建设等方面持续改进。

(作者系中国银行研究院高级研究员)


专家观点:加快发展保障性租赁住房REITs

□韩鸣飞

保障性租赁住房作为我国住房保障体系的重要组成部分,在落实党中央“房住不炒”定位要求、解决大城市住房问题等方面可以发挥重要作用,但也面临前期投入较大、投资回收周期较长等问题。REITs是解决保障性租赁住房发展瓶颈的重要工具,未来发展空间较大。

一、当前我国保障性租赁住房REITs处于起步阶段

自2020年4月国家发展改革委正式发文推进基础设施REITs试点工作以来,已有12只REITs产品上市并得到市场资金的高度认可。从已发行的产品来看,REITs匹配的资金周期较长、成本较低,产品收益较为稳定,适合于保障性租赁住房等运营期限较长、租金收益稳定的底层资产,可以有效解决保障性租赁住房前期投资的退出问题,吸引更多社会资金支持保障性租赁住房建设运营。

当前,我国已经开始推进保障性租赁住房REITs的试点工作。2021年6月,国家发展改革委将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点的行业范围;2022年3月,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,提出了保障性租赁住房发展的支持政策;2022年4月,国家发展改革委收到全国首单正式申报的深圳市安居集团保障性租赁住房REITs项目,试点工作取得实质性进展。

二、保障性租赁住房REITs发展面临的问题

从保障性租赁住房REITs发行以及政策支持等条件来看,在起步阶段面临如下问题:

一是对项目资产规模与运营时间有较高要求。根据国家发展改革委对REITs试点项目申报的条件,保障性租赁住房项目资产评估净值原则上不低于10亿元,且扩募不低于拟首次发行时资产规模的两倍,因此在审核时对项目资产规模要求较高;此外,要求试点项目近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正,对保障性租赁住房项目的运营时间也提出了一定要求。从目前来看,我国保障性租赁住房仍处于发展初期,在规模和运营时间上达到条件的项目总体较少。

二是对项目运营收益提出了较高要求。REITs产品净现金流分配率原则上不低于4%,这对保障性租赁住房项目运营收益提出了较高要求。由于保障性租赁住房的“保障”属性,其租金受政策指导,通常低于同地段同品质商品房的市场租金水平。地方政府往往需要通过土地支持、税费减免、租金补贴等手段,为保障性租赁住房项目的顺利运行提供支持,但收益率达到REITs产品发行要求面临一定的难度和不确定性。

三是相关税收优惠政策尚未出台。由于我国缺乏REITs产品的税收优惠政策,保障性租赁住房REITs项目各环节的税收涉及所得税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税等多个税种,税收负担较重,对产品收益率产生一定影响,加大了保障性租赁住房REITs的运营压力。

三、加快发展保障性租赁住房REITs的政策建议

一是建议适度调整保障性租赁住房REITs的发行条件,支持保障性租赁住房更快发展。结合我国保障性住房发展的阶段特点,可以在一定条件下,适度放宽保障性租赁住房REITs发行时的运营时间、项目规模等条件要求,鼓励更多的优质保障性租赁住房项目通过REITs缓解投资压力。

二是建议完善REITs的税收优惠政策,降低保障性租赁住房REITs产品收益压力。结合境外市场经验来看,REITs的最大优势在于其拥有税收优惠,一方面可以提高投资者长期收益率;另一方面可以降低项目运营成本,使保障性租赁住房更加凸显“保障”属性。

三是建议地方政府给予明确的长期支持政策,有利于稳定项目预期收益、保障REITs产品成功发行。地方政府可以给予保障性租赁住房长期的土地供应、税费减免、租金补贴等政策支持,不仅为项目达到REITs发行条件提供保障,而且有利于稳定项目的收益预期,吸引更多资金参与。

(作者系中诚信托投资研究部高级研究员)


背景资料:支持政策一览

2020年12月,中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”确定为2021年经济工作的重点任务之一,提出“要高度重视保障性租赁住房建设”。

2021年3月12日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》出台,首次提出“以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题”。

2021年6月29日,国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》,明确将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金项目。

2021年7月2日,国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计,提出了建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,并明确了保障性租赁住房基础制度及相关支持政策。

2022年1月30日,人民银行、银保监会印发《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》,明确银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。同时,要求银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度,按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,提供金融产品和金融服务。

2022年2月16日,银保监会、住房和城乡建设部印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》,提出国家开发银行要立足自身职能定位,在依法合规、风险可控的前提下,加大对保障性租赁住房项目的中长期信贷支持;商业银行要优化整合金融资源,积极对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求,提供专业化、多元化金融服务;农村中小金融机构要充分发挥与农村基层自治组织、合作社有良好合作历史的优势,优先支持利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目;保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式,为保障性租赁住房项目提供长期资金支持;支持保险机构为保障性租赁住房建设运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障;支持信托公司等依法合规参与保障性租赁住房建设运营。

2022年3月4日,银保监会、人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》,支持鼓励银行保险机构优化住房金融服务,助力增加保障性住房供给,支持住房租赁市场健康发展,满足新市民安居需求。

2022年4月13日,深圳市人才安居集团项目报送国家发展改革委,成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。据悉,深圳市人才安居集团选取了4个位于核心区域或核心地段的优质项目参与保障性租赁住房REITs试点,共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米,资产评估值约为11.58亿元。(实习记者许予朋整理)


(记者仇兆燕、樊融杰对本专题亦有贡献)

制图:王梓

相关链接: 中国银保监会