中国银行保险报网讯【记者 仇兆燕】

11月29日,我国第二批公募REITs正式发售，并又一次引发市场的追逐。从询价结果来看，本次发行受到了机构投资者的热烈追捧，两只产品平均有效认购倍数超过了50倍。

REITs基金，就是把钱交给专业的管理机构，去投资于房产物业、基础设施等，从而获得租金分红的一种投资基金。既然钱可以投资到房产物业等领域，于是不少投资者将公募REITs定义为一种新的炒房方式。

要提醒投资者的是，公募REITs并不是一种新的炒房方式，更不像有些宣传中所说的是“众筹炒房”。

对于我国的有房族来说，虽然投资房地产的收益有两块，一块是资产的升值（房价上涨），另一块是资产的收益（收租），但是过去十多年，更多人的收益主要来自住宅价格的上涨。

而作为金融产品的公募REITs，其收益高低则主要看公募REITs底层资产情况及公募REITs上市后价格变动带来的收益。

由于目前我国的公募REITs是不允许投资商业地产和住宅，目前获批的公募REITs在底层资产类型上，主要集中在市政工程、交通设施、污染治理等的经营权及仓储物流、产业园区等的产权上。这就意味着，公募REITs收益主要源于这些底层资产的运营收益，因此与炒房族的收益模式完全不同。

首批上市的9只公募REITs中的中金普洛斯仓储物流REITs也曾就此明确提醒投资者，评估物流园的底层资产不能用“炒房思维”，虽然投资者最终获得的收益包括派息分红及资产增值产生的资本利得收入，但是物流园的资产增值主要取决于租金的增长与成本等因素增长的差值并据此进行计算，其空间十分有限。

同时，更需要注意的是，作为金融产品的公募REITs也和股票交易一样，有可能会出现亏损。从美国的情况来看，REITs长期收益不错，短期可能会受到经济周期或者突发事件的影响，造成短期价格波动。

因此，投资公募REITs一定要摒弃“炒房”思维。