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【服务信托专题】信托让物业回归“管家”角色

来源:中国银行保险报时间:2021-11-04 09:36

编者按:

物业服务信托的推出对化解我国社区治理矛盾,最大程度保障业主权益提出了一个新的解决方案,该类业务也引起了行业广泛的关注。本期专题将简要介绍服务信托的历史来源、境外服务信托发展状况,深度探讨服务信托的运营模式以及未来发展方向。

□记者 樊融杰

近日,中航信托与成都市多个小区业委会及物业公司签订合同,正式推出了物业管理服务信托。有行业专家指出,采用信托工具,对物业费及公共收益等涉众资金进行统一管理,发挥信托制度优势和专业能力,能够让物业公司真正回归“管家”角色。

业主能查物业花销明细

“在我国传统的物业管理模式下,小区的物业费以及包含电梯广告等公共收益都由物业公司来支配。”某行业内部人士表示,“小区业主想查询物业开销难度较大。在利益最大化的导向下,物业公司就有可能出现多收费而少干活的情况。更有甚至,物业公司出于某些原因会卷款跑路,给小区业主利益造成损害。”

根据此次中航信托与多方签订的合同,该物业管理服务信托采用“双受托制”,通过小区业主大会表决授权,业主大会或业主业委会作为委托人,物业企业和信托公司作为共同受托人,小区全体业主则为该服务信托的受益人。

中航信托副总经理范华告诉《中国银行保险报》,物业公司承担小区物业服务管家角色,负责小区安全保障、环境养护和设施维护等各类基础物业服务工作;信托公司作为共同受托人,承担小区物业费、公共收益等业主共有资金的管家角色,以业主共有资金信托专户为载体,根据委托人的意愿,开展财产保管、权益登记与分摊、支付结算、执行监督、清算、信息披露等专业托管运营类金融服务,在保障资金安全的前提下,实现小区业主共有资金的账户事务管理和保值增值需求。

范华表示,通过信托制度,社区业主可以结合账户资金的使用明细,对物业各项服务进行有效监督,物业公司回归“忠诚管家”的角色,信托公司则替业主守好钱。

同时,相比于大多数物业资金往往被限于银行活期或定期账户,信托公司还充分发挥其在金融行业方面的优势,通过“现金管理类”等低风险产品提升物业资金在信托账户的收益。

考验运营能力

除中航信托外,近年来,多家信托公司加大了在服务信托领域的探索力度。

中国信托业协会会长,中航产融、中航信托党委书记、董事长姚江涛认为,服务信托的核心价值并不止于财富保值增值的单一目的,而是基于多样化的信托目的对财产进行规划、分配和使用,由此产生出涉众型资金管理信托、养老信托、特殊需要信托、公益慈善信托等多种类型。受托人通过与多元需求场景的专业服务机构如物业管理机构、养老服务机构等开展跨界合作,整合各自优势资源,实现服务信托的差异化赋能价值,调动和借助市场和社会力量,为政府主导的公共服务与兜底救助体系补充服务供给,助力推进“共同富裕”提供信托特色赋能。

姚江涛表示,在物业服务管理信托中,通过“双受托制”物业管理服务信托模式,可以有效构建集合资金缴存、信息查询、信息披露、沟通交流、收益分配、服务窗口等一站式物业管理服务平台,实现三个“链接”。

一是“链接”广大小区业主。为业主提供便捷的线上缴费、信息公开和报修维修等小区服务,提升小区业主与物业公司的信任关系。

二是“链接”社区生态。由社区牵头,引入社工组织、社区基金会、各类商业等丰富生态,形成围绕社区发展和治理的共建生态圈,为业主提供更丰富、更便捷的社区服务。与此同时,也反向孵化社区商业、社工组织等社区服务的基层力量。

三是“链接”社区发展的需求和场景。如建立消费预付款资金监管账户,防止商家卷款跑路问题。建立二手房交易押金监管账户,提升交易双方信任和保障。为社区养老人群、特殊需求群体提供第三方机构养护照管等。通过满足社区发展中存在的现实需求、规避社区经济行为中的风险,从而保障社区广大业主的合法权益和日常所需,化解社区核心矛盾、增加社区基层力量,促进基层治理和社会和谐。

虽然物业服务信托为信托公司未来发展构建出了美好蓝图,但信托公司也面临着新的挑战。

“随着相关业务的进一步成熟,信托公司需要不断提升自身能力。”范华告诉《中国银行保险报》,“相比于资金信托业务,物业服务信托更加考验信托的综合运营能力,如满足业务中频繁的资金收付、财务对账等需求。此外,信托公司还需要提升资源整合能力,和业主、物业公司甚至地方政府形成一个良性的互动。”

物业服务信托的三个版本

在与中航信托签订合同之前,成都市包括新都区香城丽园在内的多个小区已经尝试借助“信托制”物业服务模式。业主将物业费与公共收益作为信托财产,业主大会作为委托人,物业企业作为受托人,全体业主作为受益人,物业企业依照约定进行管理,获得管理人酬金。

中国政法大学民商经济法学院教授赵廉慧对《中国银行保险报》表示,过去常见的小区物业合同其本质上是个“集体合同”,通过合同对物业公司的约束和对业主的保护相对有限。通过引入“信托制”,物业公司便成为了受托人,在《信托法》的框架下,物业公司需要为受益人利益最大化而忠实履行受托人义务,承担更大的责任。

对于中航信托此次签订的合同,赵廉慧认为,引入信托公司作为另外一个受托人,相当于将原来的1.0版本升级为2.0版本。有两方面的好处:一是实现了专业分工,物业公司负责做事,信托公司负责管钱,隔离了风险,提升了效率;二是信托公司还可以通过其在金融行业的优势,让原来沉淀在物业公司账上的资金实现保值增值。

赵廉慧还提出了物业服务信托3.0版本的构想。信托机制在社会治理方面的一个重要功能是,它特别适合运用于主体因人数众多而虚化或者缺位的社会关系之中。住宅专项维修资金管理关系正是这样的一种社会关系。“以专业的信托机构作为维修资金(基金)的管理人,就可以把政府部门从自己不擅长的资金管理事务中解放出来,专心履行监管职责;可以提升大量沉淀的维修资金的管理效率,从而提升居民的福利;可以明确管理人的责权义,确保资金的安全、便利使用。这样,所有人无法参与管理问题、政府部门的定位问题、基金的保值增值问题、管理人的责权义问题均可迎刃而解。”赵廉慧认为。


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